После новоселья: управляющая компания от застройщика все за и против

Кому довериться?

По большому счету жильцу многоэтажки неважно: управляющая ли эта компания, созданная девелопером, или независимая — рынок управления многоквартирными домами активно развивается. Главное, чтобы нам было светло, тепло, комфортно в общем доме и не копились долги.

У экспертов, изучающих этот вопрос, у директоров управляющих компаний единого мнения на этот счет нет. Разобраться в этом важно особенно сейчас, когда свои управляющие компании, обслуживающие ЖК, активно создают застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных квадратных метров.

Заместитель руководителя жилищной инспекции Краснодарского края Юрий Шеян подчеркивает, что тема весьма актуальна:

Жалобы от жильцов многоквартирных домов на работу своих управляющих компаний возглавляют топ обращений, поступающих в Госжилинспекцию. И новостройки, обслуживаемые УК, которые учредили застройщики, — здесь не исключение. В каждом доме возникают разные ситуации, и по каждому случаю разбираемся отдельно. К примеру, управляющая компания не хочет отдавать бразды правления, а собственники уже выбрали другую. В итоге приходят двойные квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг. Такие случаи нужно минимизировать, и мы занимаемся этим в рамках действующего законодательства.

Что подтверждает и начальник управления по жилищным вопросам администрации Краснодара Павел Абрамчик. По его словам, в месяц в управление по жилищным вопросам от собственников помещений поступает около тысячи обращений, связанных с работой управдомов.

Большая часть управляющих компаний понимает, что их могут наказать за бездействие.  Если им поступают жалобы о неподобающем управлении, ненадлежащем содержании общедомового имущества, то нужно проводить соответствующую  работу с конкретным недовольным собственником. Жильцы многоквартирных домов юридически подкованы и знают, куда и к кому обращаться, если собственные организации бездействуют,

— говорит Павел Абрамчик.

«ГУК-Краснодар» обслуживает разный фонд. Гендиректор Людмила Головченко констатирует, что собственники «мигрируют» от одной управляющей компании к другой. И это, безусловно, их право — выбирать или менять способ управления своим домом. Другое дело, что на этапе смены компании, когда, проще говоря, одна еще не ушла, а другая уже пришла, возникают сложности: попытки двойного управления, выставления двойных квитанций.

Гендиректор подчеркивает: набор услуг, предоставляемых разным домам, тоже различный, как и возникающие проблемы. В старом фонде консьержа можно встретить лишь изредка, а в домах повышенной комфортности это почти норма. В многоэтажках с 30-летней историей более актуальна тема капитального ремонта, в новостройках уровня комфорт, бизнес-класса жильцов интересует расширенный пакет предоставляемых услуг. 

Что должен сделать застройщик на этапе сдачи дома в эксплуатацию? Создать свою управляющую компанию, которая будет работать с ним в тандеме, или обратиться к уже существующим организациям. Чаще всего девелоперы создают собственные. Наличие управляющей компании от застройщика — это хорошо не только для него самого, но и для новоселов, которые въезжают в квартиры: им не нужно искать организацию, которая готова обслуживать их ЖК. Это потом они смогут инициировать общее собрание жильцов и принять решение: оставить эту компанию, сменить ее или создать товарищество собственников жилья,

— отметил председатель комитета по ЖКХ и ТЭК городской Думы Краснодара Вячеслав Буренок.

Палка о двух концах

По мнению директора отделения по Краснодарскому краю НП СРО «МГУ ЖКХ» Ирины Павлович, управляющая организация от застройщика — это благо для собственников. Позиция застройщика: «Я хочу, чтобы мои дома обслуживались достойно» — понятна. С самого первого этапа жизни дома большую роль играет профессионализм и надежность управляющей компании. Крупные застройщики создают сильные УК, сотрудники которых обладают соответствующим уровнем квалификации для обеспечения бесперебойной работы всех систем. Это гарантирует покупателям жилья бесперебойное функционирование всех узлов в доме, оперативное круглосуточное решение любых проблем. Для этого строители и создают аффилированную с ним управляющую компанию. Но этот принцип работает только в случае, если речь идет о надежном застройщике, который дорожит  своей репутацией.

В управляющей компании как минимум должны работать специалисты в сфере ЖКХ. Но когда застройщик создает организацию и приглашает Иван  Иваныча, который еще вчера продавал помидоры на рынке — подобные ситуации тоже происходят, — то от этого страдают все. Проблема — в кадрах,

— добавляет Ирина Павлович.

Директор управляющей компании «Москва» Владимир Набатников уже не один год возглавляет управляющую компанию, которую создал застройщик. Он уверен в том, что все зависит от конкретных людей, от их грамотности и профессионализма.

На первоначальном этапе по выбору управляющей компании никак нельзя обойти застройщика. После того как он сдал дом в эксплуатацию, в считанные дни должен передать его в управление. Несомненный плюс в том, что я не пишу письма гендиректору строительной компании: достаточно позвонить или зайти к нему в офис, чтобы решить ту или иную проблему, и это большое преимущество,

— поясняет Владимир Набатников.

Очень важный нюанс: если у застройщика выявляются огрехи при сдаче или последующей эксплуатации дома, действующая под его руководством УК тут как тут. Ее инженеры просматривают всю систему разводки коммуникационных сетей, вникают во все подробности жизнедеятельности будущего дома еще на стадии его зарождения, а значит — умело поставят нужный диагноз. И если что-то пойдет не так, главное — квалифицированно устранить проблемы.

Именно такая включенность позволяет своим УК, по мнению Владимира Набатникова,  быстрее устранять недочеты. Что еще очень важно: застройщики заинтересованы в эффективном управлении сданными домами, поскольку это существенно влияет на их репутацию, а в конечном счете — на будущие продажи.

На подводные камни в этом вопросе обращает внимание Людмила Головченко:

Управляющая компания от застройщика — это не всегда хорошо. Потому что управленцу необходимо иметь большую смелость, если придется предъявлять девелоперу претензии в рамках гарантийных обязательств  по устранению недостатков при строительстве жилого дома. Но если последний — добросовестный застройщик и оперативно реагирует на вопросы, которые поднимает управляющая организация, тогда собственникам очень повезло. В ином случае возникает масса проблем, в том числе частая смена обслуживающих организаций, недовольство собственников предоставляемыми услугами.

Управление роскошью

Сегодня у состоятельных клиентов очень высокий покупательский запрос к приобретаемому объекту. Жильцы элитной недвижимости хотят получить не просто квадратные метры — им нужен полноценно функционирующий объект, с готовым действующим механизмом, который работает без сбоев и с наибольшей выгодой для владельца. Со своей стороны, девелоперы стремятся к тому, чтобы остаться у руля управления построенным домом. Ведь клиент ассоциирует управляющую организацию прежде всего с девелоперским продуктом.

Заместитель директора по административным вопросам управляющей компании «Тургенев» Кристина Пономарева убеждена, что обслуживать элитные дома со сложно устроенными инженерными системами лучше девелопера не сможет никто. Именно застройщик знает все характеристики оборудования, особенности установки коммуникаций, нюансы конструкции здания. Возможно, по этой причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились именно в сегменте элитной недвижимости.

Отдавать в управление такие жилые комплексы премиум-класса, как «Тургенев», на сторону, это значит их продать и забыть. Мы выбираем другой способ — продать и быть в ответе. Когда управляющая компания идет от застройщика, то последний знает потребности собственников и помогает их решить. Особенность управления элитными домами заключается в том, что требуются высококлассные специалисты, поскольку у нас установлено высокотехнологичное оборудование, которому необходимо соответствующее обслуживание,

— говорит Кристина Пономарева.

В качестве примера заместитель директора управляющей компании называет «умные» приборы учета, позволяющие передавать показания в режиме онлайн, освободив тем самым собственников от обязанности ежемесячно передавать их вручную. И этим, кстати, функционал интеллектуальных счетчиков не ограничивается. Или взять для примера уличный температурный датчик, с помощью которого автоматически регулируется подача теплоносителя в дом.

Закрытая территория, контроль доступа, круглосуточный консьержный сервис и охрана, — все это и многое другое входит в понятие инфраструктуры современного ЖК «Тургенев» премиум-класса,

— подчеркивает Кристина Пономарева.

Вы к нам прямым рейсом с Елисейских Полей?

Группа компаний «Единый город» работает в тандеме с застройщиком и жильцами домов, которые перешли к ним по решению общего собрания. Это многоквартирные дома различного класса — от комфортного до элитного.

По словам директора Галины Поповой, с каждым годом требования к качеству обслуживания и комфортного проживания у собственников растут.

В домах, которые мы обслуживаем, очень много жильцов, переехавших в Краснодар  из других регионов России. Зачастую они предъявляют такие требования, что порой хочется спросить: вы к нам прибыли прямым рейсом с Елисейских Полей?

— говорит Галина Попова.

При этом управляющая компания всегда на связи с жильцами и применяет всевозможные новые технологии — от личного кабинета до онлайн-заявок.

Кстати, цена вопроса за пакет услуг, предоставляемых владельцам квартир, возникает всегда. Весь вопрос — в тарифе. Зачастую при низком тарифе на содержание и обслуживание общедомового имущества собственники предъявляют очень высокие требования.

Кстати, именно по этой причине «Единый город» отказался от обслуживания дома премиум-класса. Причем эта тема остро стоит как в домах эконом-сегмента, так и в жилых комплексах премиум-класса.

Вопросы, конечно, возникают, но мы как управляющая компания принимаем в любом виде все обращения собственников. И с каждым из них работаем дифференцированно: объясняем, разъясняем, подсказываем,

— замечает  Кристина Пономарева. 

Участники дискуссии, говоря о кадрах в ЖКХ, солидарны в одном: категория нетрезвого слесаря уходит в прошлое. Чем выше класс дома, тем больше спрос на высококвалифицированных специалистов как минимум со среднетехническим образованием.

…И боты в Telegram

О разном менталитете людей, проживающих в многоквартирных домах, рассказала генеральный директор управляющей организации  «ЮгИнСервис» Инга Даниленко. В управлении организации есть новостройки и дома средних лет. При этом управляющая компания — независимая, и работает она в Музыкальном микрорайоне, выросшем на самостроях в северной части Краснодара и считающимся одним из самых проблемных в нашем городе. Но, несмотря на это, управляющая компания там работает так, что ей могли бы позавидовать и жильцы элитных новостроек.

Во-первых, у нас жилищный фонд — не новый, во-вторых, маленький тариф на обслуживание, в-третьих, собственники, проживая в домах экономкласса,  предъявляют очень высокие требования,

— говорит Инга Даниленко.

Кстати, инициативный управленец параллельно открыла Единую автоматизированную диспетчерскую службу для управляющих организаций.

Если мы объединимся, то для нас услуга автоматизации  процессов аварийно-диспетчерских служб станет дешевле, нежели если каждая управляющая компания в рамках своего маленького тарифа будет это делать самостоятельно. На сегодняшний день мы успешно работаем с собственниками, в том числе через Личный кабинет, где каждый может онлайн оставить заявку. Есть у нас и  аварийные бригады, которые благодаря специальной программе моментально принимают заявки. 

Программа  выполняет различного рода действия в автоматическом режиме либо по команде или заданному расписанию. Так, все поступающие круглосуточно заявки вносятся оператором в программу с присвоением номера, а исполнитель незамедлительно получает информацию с помощью Telegram- Бот, при этом заявитель автоматически получает уведомление через sms. Это программное обеспечение позволяет дежурному оформлять комментарии, делать фото и видео по каждой заявке. В то же время любой сотрудник управляющей организации и собственники имеют дистанционный доступ к этой информации.

Это интересно и нам самим. Потому что текущие, плановые и аварийные заявки выполняются качественно и оперативно, — отмечает Инга Даниленко.

Директор компании подчеркнула: эта инновация уже доказала свою эффективность. Особенно при возникновении острой необходимости соблюдения режима удаленной работы сотрудниками в сложный для всех организаций период пандемии. Удалось  не только оптимизировать все рабочие процессы без увеличения штата, но и наладить дистанционную работу с собственниками.

Участники круглого стола отметили, что управляющие компании бывают разные: и ответственные, и, напротив, не очень. Все зависит от их мотивации,  профессионализма и независимости. Чем «рыночнее» УК, тем более она заинтересована в профессиональном и качественном оказании услуг. А значит, остаться на рынке и привлечь как можно больше домов под свое крыло. Вопрос даже не в том, управляющая эта организация от застройщика или независимая. Поэтому прежде чем купить квартиру в новостройке, следует как можно больше узнать о застройщике и управляющей компании, которая будет обслуживать дом. Если девелопер надежный и с хорошей репутацией, он не допустит к управлению своими домами кого попало, и на это необходимо обратить внимание.

Павел Абрамчик, начальник управления по жилищным вопросам администрации Краснодара:

Система обращений у нас очень развита. И жители обращаются в администрацию, контролирующие органы не выходя из дома. Если в письме есть конкретные основания, доводы на некачественную работу управляющих организаций и имеющие признаки нарушения жилищного законодательства, то инициируем проверку. Большинство управляющих компаний понимает, что их наняли собственники помещений в многоквартирном доме для того, чтобы они оказывали набор конкретных услуг. И управленцам не следует поворачиваться спиной к жителям, потому что такое отношение может в конечном итоге привести к смене организации.