…эксперты
Александр Полиди, доктор экономических наук, соразработчик Стратегии развития Краснодара до 2030 года:
— В том, что рынок жилья корректируется, нет ничего неожиданного — сработал эффект высокой базы. Это означает, что темпы, которые были набраны, не могут быть бесконечно высокими, спрос сокращается.
Миграционный приток, которым подпитывался строительный рынок, стал слабее, чем пять лет назад. Да, некоторые застройщики переориентируются на другие города, это тоже вполне объяснимо, там цены гораздо выше, чем у нас.
Что касается будущего, то, я уверен, этот комплекс так и будет для экономики Краснодара структурообразующим.
Во-первых, останется миграционный приток, во-вторых, внутренний спрос, по мере ожидаемого, пусть и небольшого, экономического оживления тоже будет расти.
Скорей всего это будет консервация темпов и объемов жилищного строительства на уровне этого года.
Что касается цен, они смогут только отыграть инфляцию. Говорить о всплеске цен я бы не стал: для их роста на краснодарском рынке слишком большой объем предложений и довольно невысокая покупательная способность населения, которая вряд ли ощутимо возрастет.
Поэтому роста цен на жилье, превышающего уровень инфляции, ожидать не стоит.
Ольга Долгополова, эксперт НП «Кубанская палата недвижимости»:
— В следующем году цена на квадратный метр вырастет как минимум еще на 15%. Это при том, что с января средняя цена за квадратный метр в Краснодаре выросла почти на 10%, правда, в основном в классе «комфорт» и «бизнес».
И конечно, объемы вводимого жилья продолжат сокращаться: прежде всего это связано с изменением в федеральный закон о долевом строительстве.
Можно понять мотивацию застройщиков: зачем мне нужны деньги дольщиков, если они все равно будут лежать в банке, на эскроусчете, с которого застройщик сможет их получить лишь после исполнения обязательств по договору, то есть сдачи квартиры?
При этом проценты за эти деньги застройщик не получает — их получает банк, и у этого же банка ему приходится брать кредит. Что остается застройщику?
Ничего, кроме как взять деньги у банка под процент, построить на них и продать готовое. Что в результате?
Естественно, увеличивается цена и снижаются объемы. В результате часть застройщиков просто уйдет со строительного рынка.
…строители
Геннадий Ушаков, гендиректор фирмы «НефтестройиндустрияЮг»:
— В целом строительство сокращается — это да. Уже в этом году объемы ввода и строительства уменьшились на 30%, в следующем году этот процесс будет продолжаться. Потому что приняли закон: на гектар земли сажается всего 10 тысяч кв. метров жилья.
А значит, земли для застройки надо в два раза больше, чем было раньше. А ее в городе не так много. Да, можно построить многоквартирный дом за 20-30 километров от центра. Но кто станет покупать квартиры так далеко? Поэтому как строили, так и будут — фирмы, у которых есть земля, это однозначно.
К тому же и НДС вырос на 2%. А из-за поправок в федеральный закон о долевом строительстве многие компании не смогут работать, они обанкротятся. В результате и объемы уменьшатся, и жилье подорожает на 15-20% просто потому, что его станет меньше.
Алий Хот, заместитель исполнительного директора Союза «СРО «Краснодарские строители»:
— Для строителей наступили непростые времена. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут.
Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.
Сколько это будет стоить, пока не определили. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет.
В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта. Рост цен, по мнению девелоперов, может быть очень значительным — порядка 20%.
…городская власть
Максим Карпенко, директор департамента строительства администрации Краснодара:
— Краснодарский рынок жилья продолжает оставаться очень привлекательным, город интенсивно развивается, и спрос на новое качественное жилье, я убежден, сохранится.
Да, поменялись правила игры, повысилась степень защищенности граждан от нерадивых застройщиков, но, думаю, через годполтора краснодарский рынок полностью адаптируется к новым условиям.
При этом из отрасли уйдут случайные люди и компании — они просто не смогут работать в изменившихся условиях. Зато останутся профессионалы, которым можно доверять.
По всей вероятности, продолжится тенденция к сокращению числа вводимых в строй объектов. В прошлом году плановый показатель был выполнен на 85%, в этом за 9 месяцев выполнено 33% от плана, вряд ли до конца года мы наверстаем это отставание.
С чем связано снижение объемов? Прежде всего с федеральным законодательством, кардинально изменившим подход к привлечению денежных средств граждан при долевом строительстве.
Теперь деньги граждан будут размещаться на счетах-эскроу в банках-гарантах, банки же будут кредитовать строительство с жестким контролем за расходованием средств застройщиком.
Во-вторых, в краевом центре изменилась градостроительная политика: если раньше стремились к большим объемам вводимого жилья, то сегодня упор делается на качество строящихся объектов и сопутствующей инфраструктуры.
Каждый новый ЖК должен быть обеспечен зелеными зонами, детскими и спортивными площадками, парковками и т.д.
Разумеется, при комплексном освоении территории необходимо предусматривать участки для размещения социальных объектов. А как иначе мы сможем выполнить указание президента — в 2025 году перейти в школах на обучение в одну смену? Для этого нам нужно построить еще много школ и детских садов.
Поэтому сегодня практически приостановлена реализация земельных участков для жилищного строительства — они отдаются под социальные объекты. Уже зарезервировано 90 земельных участков для строительства школ и больше 110 — для детсадов.
Помимо этого ведется работа по передаче в муниципальную собственность земельных участков, принадлежащих застройщикам, на которых предусмотрено строительство социальных объектов.
На сокращение объемов жилищного строительства окажет влияние и отказ от точечной застройки, формирование исторического центра — с ограничением этажности и плотности застройки.
В результате всего этого число предложений будет снижено, как следствие — возрастет спрос, а значит, и цена за квадратный метр жилья.
Цифры
В 2016 году в Краснодаре было введено в строй 2 128 102 кв. м жилья, в том числе 1 934 510 кв. м в многоквартирных жилых домах. В 2017 году — 2 462 633 кв. м, в многоквартирниках — 2 165 458 кв. м. За 9 месяцев 2018 года в краевом центре введено в строй 1 101 860 кв. м жилья, в том числе 980 184 — в многоквартирных домах, в индивидуальных жилых домах — 121 676 кв. м.
Цена
По данным Краснодарстата, в крае средняя фактическая стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов квартирного типа, построенных в январе-сентябре 2018 года, — 47 246 рублей, в январе-сентябре 2017 года — 37 679 рублей.
Что это значит? Эскроу-счет (англ. Escrow Account) открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением.
Транспортная доступность и вид из окна
Вот чем, кроме климата, торгуют сегодня краснодарские застройщики.
Детские и спортплощадки указаны в качестве конкурентных преимуществ у 84% проектов. Плюсом застройщики считают закрытую территорию и наличие парковочных мест. Девелоперы 24% проектов продвигают наличие собственных детсадов, школ и медучреждений.
Среди распространенных фишек — необычные решения во дворах (21%). К ним относятся поющие фонтаны, набережные, фруктовые сады, бассейн, кинотеатр под открытым небом.
Некоторые застройщики предлагают обустроить зону отдыха на крыше дома. 50% делают акцент на конструктивном типе дома, 37% обращают внимание на качество лифтов, 14% — на добротную отделку подъездов.
В продвижении самих квартир на первый план выходят планировки (70%), качество отделки или ремонт «под ключ» — 41%.
Примечательно, что цена на квартиры в топ-10 преимуществ, указываемых строительными компаниями, находится только на 7-м месте.
К такому выводу пришла компания Macon Advice, изучив 147 проектов краснодарских ЖК в интернете.
Читайте новости там, где удобно: Vk, Оk, Яндекс.Дзен.
