Разъяснение высшей инстанции потребовалось из-за конфликта жительницы и управляющей компании. Женщина установила на фасаде дома кондиционер, а УК потребовала его убрать, отметив, что он нарушает целостность фасада и права остальных жильцов. Коллегия ВС поддержала доводы управляющей компании, ссылаясь на отсутствие решения собрания собственников.
На случай обратил внимание депутат Госдумы Сергей Колунов и предложил разработать единые нормативы для установки систем охлаждения на фасадах. По его мнению, это бы избавило владельцев квартир от процедуры согласования.
— Назрел вопрос внесения поправок в Жилищный кодекс, по которому не придется получать разрешение на установку каждого кондиционера в доме. Сейчас согласно нормативному акту, фасад здания — это общее имущество всех собственников МКД, распоряжаться которым можно только с согласия других жильцов. При этом в федеральном законе нет прямого указания на необходимость получения какого-либо специального разрешения на установку кондиционера,
В новостройках, чтобы не портить внешний вид фасада, застройщики, как правило, предусматривают места для блоков систем охлаждения. Поэтому тут речь скорее о старых домах, спроектированных еще до того, как кондиционеры приобрели большую популярность. По мнению Колунова, необходимо передать полномочия эксплуатационным компаниям, которые смогут разработать единый проект с местами размещения блоков. Затем его нужно будет утвердить в местных администрациях, предварительно один раз согласовав со всеми жильцами дома.
— Буду поднимать этот вопрос в рамках работы Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ,
Без вины виноватые
Тема действительно интересная и заслуживает внимания. Обсудив ее с коллегами, мы поняли, что ни у кого из нас нет официального разрешения на установку кондиционера. Более того, мы впервые узнали, что для этого нужно уведомить всех соседей и получить их одобрение. Получается, что если завтра кому-то помешают наши блоки, придется отстаивать их в суде?
За разъяснениями мы обратились в городское управление по жилищным вопросам. Специалисты рассказали, что для законной установки на руках действительно должен быть протокол собрания собственников. В таком случае предъявить претензии никто не сможет. В первую очередь за общедомовое имущество отвечает управляющая компания. Вопрос в том, как прописан договор: может ли УК давать разрешение от лица собственников на установку каких-либо конструкций или нет. В то же время в управляющих организациях говорят, что проводить собрания по каждому кондиционеру физически просто невозможно.
— Жильцы договариваются между собой и вешают, как им удобно. Никаких методических рекомендаций и схем нет. Жалоб насчет того, что кому-то мешает кондиционер, не поступает,
Но и в предложении депутата Колунова решения проблемы директор УК не увидела, отметив, что инициатива попросту нежизнеспособна. По словам Даниленко, деньги, которые потребуются на разработку проекта с местами для размещения блоков и проведение работ, жильцам придется отдавать из своего кармана.
— Кроме того, если перевешивать кондиционеры по новым правилам, потребуется и ремонт фасада, так как дыры, которые останутся на стенах здания, нужно будет как-то латать. Не забываем и про тех, кто уже давно сделал в квартире ремонт. Им придется дробить стены, чтобы переустроить коммуникации. Нововведения обойдутся собственникам в колоссальную сумму,
Судебная практика
Тем временем вопрос остается открытым. Получается, что каждый житель многоэтажки, который не провел общедомовое собрание и не получил одобрения, — нарушитель. В любой момент ему может прилететь иск от недовольного соседа. Как показывает практика, до судебных разбирательств дело доходит не часто, а решения по таким искам выносятся разные: какие-то суды отказывали истцам, какие-то их поддерживали. В Краснодарском крае, например, таких дел не зафиксировано.
Если же говорить в целом по стране, то большинство судебных решений, обязывающих демонтировать кондиционер, исходит из того, что раз фасад здания — это общее имущество всех собственников в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса), значит, распоряжаться им можно только с согласия других владельцев (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса). То есть, все сводится к тому, что без оформленного разрешения оборудование подлежит демонтажу. При этом такое правило могут применять даже в тех случаях, когда есть разрешение на установку кондиционера от региональных властей.
Например, в СанктПетербурге собственник получил разрешение на установку кондиционера от комитета по градостроительству и архитектуре, но не смог договориться с управляющей компанией своего дома. В результате та через суд добилась демонтажа. А в Хабаровске суд наоборот встал на сторону собственника. Жилинспекция вынесла предписание на демонтаж кондиционерного блока с фасада многоквартирного дома. Эти работы должна была выполнить УК. Однако у собственников претензий к соседу не было. Кроме того, пункт 3.5.8 Правил эксплуатации жилого дома не предусматривает обязанности управляющей компании убирать или документально оформлять кондиционеры. В итоге предписание надзорной организации было признано незаконным и все оборудование осталось на своих местах.
Спровоцирует войну соседей?
— Думаю, что протокол собрания собственников по поводу установки какихлибо конструкций имеет смысл для новых домов, где соседи друг друга не знают. Я живу в своем доме 40 лет. У нас все держится не на письменном, а на устном договоре. Возникающие вопросы обсуждаем и быстро решаем. Благодаря взаимопониманию, проблем не возникает, — рассказала старшая по дому на улице Селезнева Екатерина Калинина.
Слова словами, но регулирование на законодательном уровне — в приоритете. В этом смысле инициатива депутата Колунова не лишена логики. Нет гарантий, что история с Верховным судом не развяжет жильцам многоэтажек руки и они не кинутся писать жалобы друг на друга с требованием снять кондиционер, антенну или что-нибудь еще.
В Краснодаре вчера жители внесли свои предложения для изменений Правил благоустройства. Это большой документ из нескольких блоков, направленный на улучшение облика города. В одном из разделов как раз есть рекомендации для оформления фасадов, в том числе установки кондиционеров.
