«Краснодарские известия» разбирались, как отмена господдержки повлияет на спрос и что будет с ценами в обозримом будущем.
Почему отменили?
Программа льготной ипотеки на новостройки появилась в апреле 2020 года. По ней можно было купить жилье у застройщика или получить кредит на возведение собственного дома. Сначала ставка была 6,5%, затем ее подняли до 8%. Разницу между льготной ставкой и актуальной ключевой ЦБ банкам компенсировали за счет федерального бюджета.
Понимание, что рано или поздно придет время завершить программу, было всегда, но каждый раз государство откладывало решение, опасаясь, что ситуация в строительной сфере ухудшится, считает гендиректор и владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько. В беседе с «КИ» он отметил, что это сильно повлияло бы и на остальные отрасли экономики, поэтому программу продлевали.
Окончательное решение о завершении льготной ипотеки принято, вероятно, потому, что создалось впечатление, что девелоперы уже обеспечили себе финансовую подушку и дальше рынок способен развиваться самостоятельно. Однако рынок балансирует лучше, работая автономно, без субсидирования и господдержки. Если бы программу отменили, как и планировали, через год после запуска, это сохранило бы приемлемую рыночную ставку. Но ситуация развернулась в другую сторону: ключевая ставка за этот период выросла и стоимость ипотеки приблизилась к 20% годовых,
— пояснил эксперт.
При этом у программы существовали и положительные характеристики, уверен руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. По его словам, люди, которые воспользовались ею на старте, довольны: цены выросли в два раза.
Часто всем нам нужен стимул, чтобы что-то поменять в своей жизни. Льготные ставки запустили процесс пересмотра жилищных условий. Большое число людей получило опыт покупки и переезда в новые квартиры. Это очень важный момент для рынка, где многие семьи продолжают жить в компромиссных условиях,
— написал Михаил Хорьков в своем телеграм-канале.
По данным оператора ДОМ.РФ, за 4 года по программе выдано свыше 1,5 млн кредитов на более чем 6 трлн рублей.
Выгоднее арендовать
Средний платеж по ипотеке в новостройке Краснодара — около 30 тыс. рублей. Теперь для тех, кто захочет приобрести жилье на первичном рынке, он вырастет вдвое — до 60 тыс. рублей. Это раза в полтора вьше, чем средняя ежемесячная зарплата жителя нашего края. В то же время стоимость аренды однокомнатной квартиры в кубанской столице в июле составляет около 30 тыс. рублей. Получается, сейчас жилье выгоднее снимать, а не покупать.
Настроения в строительной отрасли весьма пессимистичные. Идет процесс адаптации, все с интересом ждут, насколько критичными окажутся перемены для отрасли. Думаю, в ближайшие пару недель станет ясно, как будет реагировать бизнес. Пока сценарии, которые сейчас обсуждаются, связаны с формами получения ипотечного кредита с разными льготами, субсидированием со стороны застройщиков. Некоторые банки уже предлагают продукты с пониженной ставкой на определенный срок: условно первые 5 лет действует ставка 8%. Вероятно, это делается для того, что если в будущем рыночная ставка упадет, то покупатель смог бы рефинансировать ипотечный кредит на более выгодных условиях. Также могут появиться привлекательные предложения в виде различных рассрочек и компенсаций ежемесячного платежа, но тогда существенно увеличится как срок кредитования, так и стоимость жилья. В любом случае нужно понимать, что все переплаты застройщик заложит в стоимость недвижимости,
— сказал Володько.
Средняя цена в новостройках Краснодара в июле колеблется в районе 145 тыс. руб. за квадрат. При этом в прошлом году на первичном рынке наблюдалась тенденция к снижению ипотечной ставки с 8% до 5 и даже 3%.
Такие на первый взгляд привлекательные условия отражались на стоимости квадратного метра, которая доходила до 170 тыс. рублей. По прогнозу Володько, если после отмены льготной ипотеки подобные схемы будут развиваться, то цена может вырасти вплоть до 200 тыс. руб. за квадрат.
В то же время возможен и другой сценарий — квартиры в новостройках подешевеют. Однако чтобы компенсировать ставку в 18-20%, нужно снижать цену вдвое, на что не пойдет ни один застройщик. Так что такой вариант не особо изменит ситуацию.
Возвращаемся к вторичке?
По мнению Володько, если не появятся эффективные решения, как нивелировать повышенную ставку, то спрос на первичное жилье может упасть на 50%. Отмена программы ударит и по рынку ИЖС, на который она тоже распространялась. Купить или построить частный дом снова переходит в категорию роскоши.
В последний год по всей стране наблюдался пик роста интереса к покупке индивидуальных домов у застройщика. Если раньше на рынке ИЖС кредитование было очень ограничено, то льготная ипотека дала новые возможности. Но теперь и в этом сегменте прогнозируется значительное снижение спроса,
— пояснил Илья Володько.
А вот вторичка, наоборот, может стать более привлекательным вариантом. Эта категория льготными программами не стимулировалась. Ставка по ипотеке на вторичку — все те же 18%, но стоимость квадратного метра ниже на 40%.
Сейчас возможен рост интереса к квартирам на вторичном рынке, так как ежемесячный платеж здесь выходит существенно ниже. Вряд ли вторичка покажет колоссальный рост, так как в новостройках девелоперы предлагают более современные и качественные проекты, но некоторые покупатели определенно сделают выбор в ее пользу,
— добавил собеседник «КИ».
В целом эксперт позитивно оценил эффективность программы льготной ипотеки, отметив, что последние годы стали лучшим временем для сферы строительства.
По возведению жилья мы находимся на пиковых значениях, которых раньше никогда не наблюдалось. Число выдачи ипотечных кредитов за эти годы тоже оказалось рекордным. Сейчас, если требуется период коррекции, его нужно пройти. Да, снизится спрос, скорее всего, это скажется и на объемах строительства, но тем не менее отрасль уже неоднократно показывала, что может справляться с любыми трудностями,
— заключил Илья Володько.
В тему. По данным «Домклик», с начала года доля льготных ипотечных программ от общего количества сделок в Краснодарском крае составила 74%. С таким показателем регион занял 3-е место в стране, после Москвы и Санкт-Петербурга.
Кстати. За 4 года действия программы льготной ипотеки цена в новостройках Краснодара выросла в более чем два раза — с 65 тыс. до 145 тыс. рублей.
Ранее «КИ» рассказывали, что Краснодар занял первое место в России по темпу роста цен на вторичную недвижимость. И еще о том, какие выплаты на жилье для учителей и воспитателей есть в Краснодаре.
