Квартирный вопрос волнует граждан всегда. Разводимся, женимся, рожаем детей, вступаем в наследство — постоянно приходится думать, как расширить жизненное пространство (или сузить, тут у кого как). И рост или падение цены «квадрата» остается одной из самых обсуждаемых тем.
Ставка решает все
— Рынок сейчас достаточно активный, и предпосылок для снижения цен на квадратные метры точно нет. В первую очередь, на мой взгляд, это связано со значительным падением рубля по отношению к мировым валютам: люди, которые держали свои накопления в долларах и евро, вышли в прибыль, получив почти 30% прибавки к своим накоплениям. И приобрели недвижимость. В результате мы видим рост числа сделок с наличкой — до 70%, хотя обычно это 50 процентов наличка и 50 процентов ипотека. На днях Сбербанк объявил о повышении процентной ставки на 0,8%. Есть информация, что 15 сентября ожидается следующее повышение, что, естественно, вызовет повышение процентных ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Это приведет к тому, что количество покупателей, использующих ипотеку, станет меньше. Это с одной стороны,
С другой стороны, рассуждает Камалов, из-за роста цены на валюту мы получим рост цен на строительные материалы. А значит, вырастет себестоимость строительства и, как следствие, продажная цена квартир. Производители, скажем, металла ориентированы на иностранные рынки: Индию, Китай, которые платят валютой, — в результате зарабатывают на 30% больше. Естественно, они пойдут на внешние рынки, а внутри страны станут выравнивать цену, то есть поднимать. В ближайшей перспективе рост цен на стройматериалов будет на уровне 30-40%. А если стройматериалы вырастут, то квадратный метр долго ждать себя не заставит.
— Если курс доллара, как многие сейчас прогнозируют, отыграет назад (некоторые называют 84 рубля за доллар и даже 75 рублей) тогда, возможно, цену и скорректируют в сторону понижения. Так что в ближайшей перспективе, с учетом той обстановки, которая сложилась на рынке, снижения цены мы не ожидаем. Скорей всего останется та цена квадратного метра, которая сформировалась на сегодняшний день,
Продавец готов идти на уступки
— За семь месяцев этого года ситуация на вторичном рынке жилья не изменилась, цены не выросли, более того, они стали чуть пониже — на 5-6%, а то и больше,
По его мнению, продавец стал более снисходителен к покупателю, стремится выстраивать с ним диалог, идти на уступки, так как вторичного жилья на рынке много. В качестве бонуса может предложить гараж, кладовку или ремонт в подарок.
Что касается новостроек, они продолжают бить все рекорды по цене благодаря поддержке государства — льготной ипотеке, субсидированной ипотеке. Это серьезный аргумент, чтобы застройщики держались на плаву и у них были продажи.
— На вторичное жилье у нас 80-90% — ипотечные сделки. А так как Центробанк поднял ставку по ипотеке на 1%, остальные банки моментально отреагировали. И возник своеобразный дисбаланс: брать недорогую вторичку по высокой процентной ставке или дорогую новостройку с низкой процентной ставкой. И здесь люди выбирают: те, кто может дать высокий первоначальный взнос, берут вторичку,
Сегодня разница в цене на две стоящие в соседних домах однокомнатные квартиры, одна из которых строится, а другая была сдана, может доходить до полутора миллионов рублей. При всех прочих равных. Потому что любая льготная ипотека, это надо понимать, все равно всегда за счет покупателя. В таких случаях в стоимость квартиры уже включены льготные ипотечные платежи, отсутствие первоначального взноса — все это компенсируется высокой ценой жилья.
— Цены на жилье расти все время не могут, и это прекрасно понимает такой регулятор, как Центробанк. У него задача: без каких-то резких движений начать сдувать тот ценовой пузырь, который раздули банкиры вместе с застройщиками. Ведь за последние три года цены на жилье выросли вдвое! Если в 2019 году квадратный метр стоил 60 тысяч рублей, сейчас средняя цена — 120 тысяч рублей. Естественно, пузырь нужно сдувать, естественно, банкиры этого делать не будут, а ведь сегодня именно они -инвесторы, финансирующие проекты. И повышая ключевую ставку, на мой взгляд, Центробанк дает сигнал: ребята, давайте немного замедлимся, и в итоге рост цен у нас прекратится. Так что в ближайшие два года мы будем видеть стабильный рынок, без резких скачков в ту или иную сторону. При этом новостройки в цене могут чуть-чуть подрастать в результате господдержки, а вторичка — чуть-чуть падать,
