Богатые тоже плачут
С улицы дом №295 на ул. Бабушкина выглядит как жилье премиум-класса: красивый фасад, шикарное место, огороженная территория… И цена впечатляет: 80 тыс. руб. за квадратный метр в отремонтированной квартире и 60 тыс. руб. в жилье без ремонта. Все как у людей с приличным достатком. Все, да не все.
До сих пор дом не сдан в эксплуатацию, хотя собственники по суду получили право собственности, прописаны в своих квартирах и живут уже не один год. В том числе несовершеннолетние. Нет отопления и горячей воды, пожарных коммуникаций: во время возведения здания застройщик обанкротился и стройка остановилась. Вот тогда и наступила черная полоса для собственников: вместо квартир в доме бизнес-класса они получили «коробку без начинки». Без ремонта общего имущества, электричества и других инженерных коммуникаций. На руках – только договоры купли-продажи. Чтобы как-то въехать в свои квартиры, жильцы организовали товарищество собственников жилья, скинулись (речь идет не об одном миллионе рублей) и начали достраивать дом. В том числе провели инженерные сети. Но и этого недостаточно. Чтобы сдать дом в эксплуатацию, нужно еще построить пожарные коммуникации, в частности, систему пожаротушения, установить гидранты… А это большие деньги, по предварительным подсчетам, около 12 млн рублей. Где их взять?
Правовая коллизия
– Беда в том, что наш дом начали возводить, когда еще в помине не было федерального закона №214 об участии в долевом строительстве, – поясняет жительница дома Серафима Чичева. Это значит, что мы не попали в категорию обманутых дольщиков. Соответственно, власти не могут нам помочь и за бюджетные деньги довести до ума наш дом. При этом он не сдан в эксплуатацию, но люди живут законно, прописаны в своих квартирах и платят налог на имущество.
Председатель ТСЖ «Дом на Бабушкина» Ольга Григорьева показывает папку с многочисленными официальными письмами и ответами от чиновников разного уровня. Письма направлялись в разные инстанции, зато содержание ответов примерно одинаковое: «…Выделение дополнительных средств из бюджета на финансирование работ, связанных с завершением строительства, не предусмотрено, поскольку объект не отнесен в соответствии с действующим законодательством к проблемным объектам. Финансирование работ, связанных с завершением строительства объекта, возможно путем внесения дополнительных взносов членами ТСЖ «Дом на Бабушкина».
Спасают сплиты и теплые полы
Если жители решили проблему с горячей водой, установив бойлеры, то ситуация с отоплением гораздо сложнее. В свое время собственники за свои же деньги получили технические условия, но только на три тысячи квадратных метров. Поэтому зимой жители обогревают свои квартиры с помощью сплит-систем и теплых полов. Но возникает другая проблема: «горячие» счета за электроэнергию. К примеру, председатель ТСЖ «Дом на Бабушкина» Ольга Григорьева живет в трехкомнатной квартире. Зимой, чтобы обогреть свою квартиру, включает теплые полы и сплиты. В итоге только за электроэнергию приходится платить около 10 тыс. рублей. Вот такой замкнутый круг. Жильцы за свои деньги предпринимают все возможное и невозможное, чтобы сделать жизнь в общем доме комфортнее. Так, они за свой счет отремонтировали лестничные пролеты, но пока не все. Земельный участок напротив первого подъезда отсыпали щебнем. А один из жильцов приобрел игровое оборудование, которое вскоре установят.
Жильцы дома надеются на то, что им поможет Фонд обманутых дольщиков Краснодарского края, в который в том числе разработает для них дорожную карту.
Чайковский бы вздрогнул…
Музыкальный микрорайон Краснодара гордостью краевого центра никак не назовешь, даже с большой натяжкой. Большинство домов здесь построено без разрешений и узаконено через суд. Здесь что ни дом, то проблемный. И все же для примера мы взяли дом № 23/1 по ул. им. Чайковского.
– Среди глобальных проблем этого дома – отсутствие гидроизоляции и ливневой канализации, – говорит директор управляющей компании «Надежная» Алексей Сластенов. – В итоге в небольшой дождь заливает цокольные и полуподвальные помещения, в которых чуть ли не круглый год наблюдается сырость, на стенах растет грибок. А также одолевают насекомые, которые не выводятся даже с помощью профессиональной дератизации – комплекса мероприятий по уничтожению насекомых, грызунов. Они расползаются по всему дому, в подъездах сыро, есть специфический стойкий запах.
Дом, по сути, брошен застройщиком. Он введен в гражданский оборот по решению суда. То есть собственники получили право собственности на свои квадратные метры, но акта ввода в эксплуатацию этого дома нет. И, скорее всего, по словам экспертов, не будет, если жители сами за свои деньги не доведут до ума свой же дом.
Неоправданные риски
Чем чревато для собственников отсутствие акта ввода в эксплуатацию дома?
Во-первых, они не могут рассчитывать на капитальный ремонт. Во-вторых, таким домам присвоена 3-я категория электроснабжения. Это значит, что в многоэтажках, сданных в эксплуатацию, электроэнергию могут отключать официально на четыре часа. За это время должны устранить аварию или переключить на другую трансформаторную подстанцию. На ул. Чайковского, 23/1 официально электричество может отсутствовать 72 часа! Разницу чувствуете? При этом важно понимать: нет электричества – нет и воды. Потому что насосные станции из-за отсутствия электроэнергии тоже выходят из строя.
В-третьих, у каждого проблемного дома есть выкупленная застройщиком энергомощность. Для Чайковского, 23/1 это всего 100 киловатт, в то время дому нужно как минимум около 200 киловатт. Конечно, мощностей не хватает. Поэтому зимой и летом здесь наблюдаются частые отключения электроэнергии.
В департаменте городского хозяйства и ТЭК поясняют: если после возникновения права собственности по договору собственники считают, что застройщик не исполнил своих обязательств по договору, они вправе понудить его к исполнению обязательств в судебном порядке. Есть другой вариант: самим жильцам заплатить за технологическое присоединение к одной из котельных и уже потом взыскать с застройщика понесенные затраты.
Покупка жилья – всегда риск. Кто-то идет на него осознанно, как в случае с домом в Музыкальном, и покупает квартиру в микрорайоне с проблемами, но подешевле. А кому-то вот так не повезло, как владельцам квадратных метров на ул. Бабушкина. В любом случае риски стоит тщательно просчитывать.
Цитата
С 2017 года Федеральный закон №214 претерпел глобальные изменения. Правила работы в долевом строительстве изменились: застройщики перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Деньги за купленные в новостройках квартиры теперь не передаются застройщикам, а будут находиться на специальных эскроу-счетах в банках. Существовавший раньше механизм долевого участия не застраховывал потенциального покупателя от всех рисков и недобросовестных действий самих застройщиков. Тем жильцам, которые приобрели свои квадратные метры по старым правилам и подпадают под категорию обманутых дольщиков, администрации края и города помогают достраивать высотки. И таких примеров только в нашем городе множество,
