Цены декларированные и фактические
Ровно полтора года назад, в №55 от 21 мая «Краснодарские известия» опубликовали прогнозы краснодарских экспертов рынка недвижимости о том, как скажется сообщение мэрии, что с 2021 года в краевом центре начнется строительство трамвайной линии по ул. Московской — от Солнечной до Петра Метальникова — на стоимости квартир в Музыкальном. Прогнозы были примерно одинаковыми — цены подрастут, но незначительно, всего на несколько процентов, а двое из троих специалистов считали, что в этом микрорайоне можно покупать жилье на перспективу.
Никто тогда из экспертов и предположить не мог, что цены на недвижимость в Краснодаре через год с небольшим сорвутся в галоп, и это после затишья, которое наблюдалось во время карантина и первые месяцы после него. И уж точно никто не ожидал, что в процентном отношении они больше всего вырастут в Музыкальном — самом известном из проблемных микрорайонов города!
Сравним средневзвешенные цены за 1 кв. м на первичном рынке, приведенные в прошлогодней статье, с теми, с которыми эксперты работают сегодня. Итак, по данным консалтинговой компании MACON и Кубанской палаты недвижимости, в мае 2021 года квадрат в Гидрострое стоил 49 тыс. руб., ныне — 100 тыс. (в 2,04 раза); в ФМР — 74 тыс., сейчас — 154 тыс. (рост в 2,08 раза); в ЦМР был 100 тыс., стал 261 тыс. (в 2,61 раза); а в Музыкальном составлял 49 тыс., но вырос до 141 тыс. руб. (в 2,87 раза).
Чем объяснить такой рывок?
— На самом деле все это — стоимость квадратного метра, декларируемая застройщиками. По факту же во всех районах сделки заключаются по цене на несколько десятков тысяч дешевле. Это происходит за счет акций, участия в льготной ипотеке и прочих скрытых скидок от застройщика. В частности, в Музыкальном квартиры на первичном рынке продают по цене не выше 110 тыс. руб.,
Тем не менее эксперт уверен, что на росте стоимости жилья в этом микрорайоне сказывается и строительство трамвайной ветки.
— Любая организация транспортного сообщения, особенно метро и трамвая, влияет на ценник недвижимости, расположенной рядом с подземкой или поблизости от трамвайной остановки, — отмечает Володько. — Думаю, что касается Музыкального микрорайона, то до 10% роста цен на квартиры в нем обусловлено именно прокладкой трамвайной ветки.Ждать ли дальнейшего роста?
А что будет дальше — цены в Музыкальном остановятся или продолжат расти после того, как по рельсам побегут первые вагоны?
Илья Володько считает, что первичка в этой части города продолжит расти еще в течение как минимум года после запуска трамвайной линии.
Это связано с тем, что люди на себе испытают преимущества перемещения по городу на беспробочном транспорте, «пощупают» его. При выборе микрорайона для переезда может стать дополнительным плюсом.
— Даже если везде по городу рост цен на недвижимость остановится, то в рамках конкретного микрорайона она может еще подрасти. Условно говоря, за весь период — от объявления о начале строительства трамвайной линии до окончания первого года ее эксплуатации — цены на недвижимость в Музыкальном могут вырасти до 15%.Возможно, этого и не произойдет. Но тогда, скорее всего, застройщики просто перестанут делать скидки на недвижимость в этом районе или же они будут не такими большими, как везде. Скажем, если в другом микрорайоне они сбросят цену за квадрат до 30 тыс. руб., то в Музыкальном — до 20 тыс. руб.
— Считаю, что когда цены стабилизируются по городу, мы эту разницу будем видеть,С коллегой не согласна Валерия Сидорова, директор краснодарского агентства недвижимости «Гудвилл»:
— Не думаю, что рост цен на жилье продолжится после завершения строительства трамвайной ветки: рынок остановился, нет покупательского спроса, миграционный поток тоже снизился, чувствуется стагнация. В связи с кризисом трамвайная линия уже не даст прироста из-за такого резкого скачка цен на недвижимость, которая произошла летом. Думаю, первичка в Музыкальном будет стоить в пределах 120 тыс. руб. за квадрат, а в районе улицы им. Петра Метальникова — 120-140 тыс. руб. Для рынка продаж цены на недвижимость сегодня неподъемные, покупатели сейчас привязаны не к району, а к своему бюджету: берут квартиру там, где могут себе позволить. А вот если бы скачка цен не случилось, то за счет строительства трамвайной ветки цены на первичку в этих районах выросли бы от 20 до 30%.По мнению Виктории Апёнышевой, агента сети агентств недвижимости «Кубань Новострой», стоимость квадратного метра на жилье в Музыкальном повысится в течение пары месяцев после сдачи трамвайной ветки в эксплуатацию, но фактическая цена там зафиксируется, скорее всего, на отметке не выше 130 тыс. руб.
— Мне кажется, что введение в строй трамвайной линии повлияет не на стоимость жилья в районе, а на его спрос. Если сейчас квартиры там покупают неохотно, то с окончанием строительства желающих приобрести там жилье станет больше.Вторичка уже выросла
С первичным рынком недвижимости в Музыкальном все более или менее понятно. А что с вторичкой — она тоже вырастет?
Безусловно, отвечают на это наши эксперты, ссылаясь на то, что вторичка всегда идет за первичкой, и это произошло уже по всему городу. По словам Ильи Володько, если средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Краснодаре составляет 105 тыс., то в Музыкальном максимум, на который могут рассчитывать собственники жилья, — это 80-85 тыс. руб.
Валерия Сидорова считает, что цена на вторичку в этом месте города может составлять от 80 до
100 тыс., а Виктория Апёнышева уверена, что вторичку в районе можно в течение месяца-двух продать за 120-130 тыс. руб. При этом не важно, дом это, построенный с соблюдением всех градостроительных норм, или узаконенный самострой.— Значение имеют год постройки многоэтажки и состояние квартиры. Если дом не ранее 2017 года — это сейчас самый востребованный сегмент, и имеется хороший ремонт, то продать квартиру, даже большой площади, за такие деньги реально, много времени это не займет.Тем не менее эксперт считает, что первичка и вторичка в районе скоро сравняются и будут стоить около 110 тыс. за квадрат. Если собственник захочет продать квартиру побыстрее, достаточно будет опустить ценник до 80-90 тыс.руб.
— Музыкальный сейчас выигрывает только за счет стоимости квадрата, предлагая цену на недвижимость ниже рыночной. Микрорайон этот у риелторов считается не проблемным, а бюджетным, поэтому если люди ограничены в сумме, им сначала предлагается он: близко от центра, есть гипермаркет и несколько супермаркетов, развита сеть городского пассажирского транспорта, в ближайшие месяцы запустят трамвай.Уровень района подтягивают до приличного
И это еще не все: никто не отменял строительства и ремонта дорог в проблемном микрорайоне. Так, уже запланирован капитальный ремонт ул. Есенина — магистрали, которая может стать дублером Московской и ряда отдельных участков улиц.
Кроме того, уже сейчас на ул. им. Петра Метальникова, 32 строят детский сад на 280 мест, а на ул. им. Григория Пономаренко возведут школу на 1550 мест. Также прорабатывается вопрос размещения еще одной школы на ставшем муниципальным в этом году участке земли на ул. Российской.
— То, что в Музыкальном построят школы и детсад, безусловно, повысит его привлекательность. Это может повлиять и на срок совершения сделки — квартиры могут продаваться быстрее, так как появится больше желающих их купить. Но нужно понимать, что сейчас Музыкальный просто дотягивают до уровня других районов, а не делают круче остальных. По уровню цен квартиры в нем уже не дешевле в два раза, как было год-полтора назад. Потихоньку он сравнялся с другими районами и начинает продаваться по ценам, которые уже не относятся к уровню низких.Музыкальный уже не будет самым дешевым в городе, добавил гендиректор консалтинговой компании MACON, но нужно понимать, что проблема этого района не в том, что раньше там не было трамвая или школы, проблема — в самой застройке. Если ЖК был возведен непонятно кем и такого качества, что там происходили пожары раз в несколько лет, то такая квартира сама по себе большой ценностью обладать не может. И вот этого факта никак не изменить.