Льготную ипотеку в России ввели в 2020 году. Она стала антикризисной мерой на фоне пандемии и значительно поддержала строительный сектор, позволив многим семьям приобрести жилье на более выгодных условиях.
Увеличение ставок по ипотеке и снижение спроса
В 2023 году власти решили постепенно сворачивать программу льготной ипотеки, что незамедлительно отразилось на рынке недвижимости. Ранее программа позволяла получать ипотеку по ставке от 8% годовых, что было значительно ниже среднерыночных значений.
После сворачивания программы ставки на ипотеку стали приближаться к рыночным — около 20% годовых и выше. Это существенно увеличило ежемесячные платежи по кредитам, сделав ипотеку менее доступной для большинства покупателей.
Получился двойной удар: отмена льготной ипотеки сопровождалась повышением ставки рефинансирования. Если в первом полугодии обычная ипотека была на уровне 16%, то позже поднялась до 20-21% как на первичном рынке, так и на вторичном.
Остались выгодные условия только по семейной ипотеке 6% но ее хотят пересмотреть в сентябре.
Спрос на жилье начал падать. Для многих семей покупка квартиры в ипотеку перестала быть реальной возможностью. Даже если учесть относительно стабильные доходы населения, рост ежемесячных платежей делает приобретение недвижимости более рискованным и менее привлекательным.
— Интерес у людей остался на том же уровне – речь как о жителях Кубани, так и клиентах из других регионов. А вот совершить покупку готовы далеко не все: спрос упал кратно, в разы. Некоторые коллеги по рынку недвижимости уже подумывают уйти из сферы – это громкий звоночек, что рынок просел,
— сообщил «Краснодарским известиям» директор по развитию агентства недвижимости «На Юг» Дмитрий Маслов.
Стабилизация цен на жилье
Падение спроса оказало прямое воздействие на ценовую политику застройщиков и продавцов вторичного жилья. Если в период действия льготной ипотеки цены на жилье в Краснодаре стремительно росли, то теперь ситуация изменилась. Цены начали стабилизироваться, а в некоторых сегментах рынка даже наблюдается небольшое снижение.
На фоне сворачивания льготной ипотеки государство и коммерческие банки продолжают предлагать альтернативные программы для поддержания рынка недвижимости. Но если раньше субсидированные ставки начинались от 2-3% то сейчас от 10%. Повышение субсидированной ставки сопровождается ростом стоимости жилья.
Например, появилась практика субсидирования процентных ставок девелоперами: застройщики предлагают покупателям оплачивать часть процентов по кредиту за свой счет, чтобы снизить финансовую нагрузку на клиентов. Кроме того, государство активно развивает программы ипотеки для отдельных категорий граждан (например, для семей с детьми или молодых специалистов).
Развитие субсидий и альтернативных программ
— В ценах на недвижимость пока не видим резких изменений, ожидаем падения и на первичном, и на вторичном рынке. Обычно колебания происходят спустя полгода-год. Сейчас цены держатся, застройщики повышают комиссии для агентств, запускают спецпрограммы льготного кредитования с банками. Это меры поддержки, которые делают покупку жилья в столь тяжелых условиях более привлекательным решением, однако застройщики делают это из своей прибыли. При тех же ценах выручка падает, так как в стоимость недвижимости закладывается больше издержек,
— подчеркнул Дмитрий Маслов.
Это особенно заметно в новостройках. Ранее застройщики активно повышали цены, рассчитывая на высокий спрос со стороны покупателей, готовых воспользоваться льготной ипотекой. Теперь же девелоперы вынуждены пересматривать свои ценовые предложения, чтобы не потерять оставшихся клиентов.
— Новые проекты есть, их запускают, все строится и достраивается. Застройщики действуют смело, даже очень. Запускаются старты продаж в Анапе, Новороссийске, Краснодаре. Но бешеного спроса больше нет: на старте в первый день покупают буквально 1-3 квартиры. А ведь дальше они будут лишь дорожать,
— рассказал эксперт.
По его словам, в Анапе недавно был прецедент, когда застройщику пришлось опустить стоимость жилья после старта продаж. Стоимость квартир была настолько высока («по докризисным ценам»), что желающих просто не нашлось.
— Многие заняли выжидательную позицию. Возможность взять ипотеку уменьшается, особенно если вновь поднимут ставку. Думаю, будем наблюдать ситуацию, когда застройщик снижает стоимость жилья, все чаще. Очень помогает в этом плане рассрочка – к ней стали чаще обращаться на фоне рухнувшей ипотеки. Посмотрим, что придумают девелоперы, чтобы привлечь покупателей: скидки, предложения, акции. Может быть, мы даже увидим мебелирование квартиры в подарок,
— отметил Дмитрий Маслов.