Покупка собственной квартиры – это всегда праздник. Однако стоит помнить, что приобретение жилья сопряжено с массой нюансов, о которых можно и не догадываться, пока не станет слишком поздно.
«Краснодарские известия» пообщались с экспертами и подготовили несколько простых, но незаменимых шагов, которые необходимо сделать на пути к приобретению качественного и недорогого жилья в столице Кубани.
Изучите рынок
Стоимость жилья складывается из нескольких факторов – привлекательность района, надежность и репутация застройщика, юридическая чистота (если речь идет о вторичном рынке).
На рынке новостроек цены растут постоянно – каждый месяц на новой стадии строительства повышаются: чем выше готовность объекта, тем дороже стоимость квадратного метра.
Также стоит учитывать сезон – в разное время года цены слегка варьируются в зависимости от спроса. В начале года цены обычно слегка ниже, в то время как весной они постепенно подрастают. Явление циклично – летом стоимость вновь понижается, в то время как осенью цены взлетают. Такие показатели в основном свойственны для вторичного рынка жилья.
Влияют и макроэкономические факторы – уровень инфляции, ситуация в стране и регионе.
Яркий пример – 2020 год, когда в разгар COVID-19 было принято решение о снижении средней ставки по ипотеке на 2 пункта. Рынок отреагировал соответственно – объем выданных кредитов стал рекордным для России. В то же время действовала и льготная ипотека.
Ажиотаж вызвал резкий рост цен на жилье, который сохраняется и по сей день – еще недавно рыночная стоимость одного квадрата в Краснодаре составляла 81,5 тыс. рублей.
— Основные цели, для которых приобретается недвижимость, – для жизни, долгосрочные инвестиции (сдача в аренду) и краткосрочные (продажа). Исходя из этих факторов и подбирается квартира. Чтобы упростить процесс подбора жилья, прибегают к услугам риелтора, который по вашим требованиям и возможностям показывает наиболее удовлетворительные варианты,
— сообщил «Краснодарским известиям» директор по развитию агентства недвижимости «На Юг» Дмитрий Маслов.
Так, по его мнению, молодым семьям с детьми и машиной больше подойдет жилье в новостройках, придерживающихся принципа «город в городе» — при строительстве учитываются локации для прогулок и закладываются базовые функции для комфортной жизни.
Яркий пример – ЖК «Самолет (Западный обход), «Родные просторы» и «Сказкоград» (район аэропорта).
— Если мы говорим о семье без машины, то следует рассматривать жилье рядом с работой, учебой или трамвайной остановкой. Это — застроенные локации, тут уже необходимо работать со вторичкой,
— подчеркнул Дмитрий Маслов.
Подводные камни
Первое, на что стоит обратить внимание – чистота отделки. Необходимо заказать выписку ЕГРН, изучить обременения кредиторов, судебных приставов. Ведь они могут наложить обременение на квартиру даже за небольшую сумму задолженности. По итогу продавец сразу получит деньги, однако обременение снято не будет.
Также необходимо посмотреть документы собственника – к примеру, при покупке мог быть использован материнский капитал. Могла быть выделена доля ребенку. Если все условия по законодательству выполнены, то это не критично, жилье можно приобретать.
— Важно, чтобы собственники были выписаны до сделки. Сделать это потом проблематично. А если речь идет о несовершеннолетнем ребенке – практически невозможно. Также необходимо смотреть долги по капремонту. Если счет за ЖКХ числится за человеком, то за капремонт – за квартирой. Обязательно получите подтверждение об оплате, хотя бы последний чек. На нем будет видно, числится ли долг,
— подчеркнул основатель компании «Маслевский.рф» Роман Маслевский.
Также в Краснодаре есть «каста» домов, которые числятся как незаконные или под снос. В основном они находятся в микрорайоне Музыкальном или в поселке Российском. Существует и старый фонд. В таких домах жилье лучше не приобретать.
— При покупке в ипотеку стоит понимать, что сейчас очень высокая разница в ставках – 16,7% минимальная. Намного проще приобрести первичку под 8%. Отметим и то, что молодые семьи могут рассчитывать на семейную ипотеку со ставкой под 6% (если есть ребенок, рожденный с 2018 по 2023 год, в ином случае — если два несовершеннолетних),
— сообщил Роман Маслевский.
Эксперты считают, что самое главное – не вестись на «выгодные» предложения мошенников на интернет-площадках.
— Чтобы понять рынок недвижимости, следует в нем разбираться. Риелтор поможет сэкономить время и деньги, подобрав лучшие варианты. При этом не следует слишком доверять менеджерам застройщиков, зачастую их задача — продать застоявшиеся объекты, которые не являются лучшим вариантом,
— подчеркнул Дмитрий Маслов.
А будет ли дешевле?
Прогнозировать рынок недвижимости довольно тяжело – стоимость квадратного метра складывается из многих факторов, повышающих и понижающих цену. Однако эксперты сошлись в одном: как показывает практика последних лет, лучше момента, чем сейчас, уже может и не быть. Откладывать покупку не стоит.
— В начале СВО многие эксперты прогнозировали падение цен, однако ничего подобного не произошло – цены продолжали взлетать. Сейчас есть факторы как снижающие стоимость (высокая стоимость ипотеки, отмена льготных ипотечных программ в середине 2024 года, высокая стоимость недвижимости), так и способствующие повышению цены (формирование отложенного спроса в связи с закрытыми аэропортами, цены соответствуют другим городам-миллионникам при высоких миграционных показателях). Юг – очень маленький кусочек в отношении России. Город крайне привлекателен для миграции, учитывая, что многие профессии переходят в удаленный формат,
— подчеркнул Дмитрий Маслов.
В свою очередь Роман Маслевский считает, что рост стоимости недвижимости в Краснодаре в ближайшие годы не будет сбавлять обороты.
— После январских скидок ряд крупных застройщиков уже подняли средний ценник на 5%. Мой прогноз таков. Рост стоимости за последние три года недвижимости составил около 90%. Краснодар остается одним из центров притяжения в России, динамика роста около 30% в год сохранится в ближайшем будущем,
— заключил эксперт.