На втором месте в стране
Кубань — один из ключевых регионов строительного рынка в России. За первое полугодие 2023 года она оказалась на втором месте в стране по общей площади жилых помещений, введенных в эксплуатацию.
В Краснодарском крае за первые 6 месяцев 2023-го было введено в строй 3, 47 млн кв. метров жилья. Это на 11,1% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Впрочем, больше, чем у нас, жилых домов построили только в Подмосковье. И Москву мы обогнали — в столице в первом полугодии сдали 3, 23 млн кв. метров жилых помещений.
В Краснодаре в январе-июне 2023 года ввели в строй 1,32 млн кв. метров жилья — это на 5% меньше, чем за тот же период прошлого года.
Какие тренды характерны сегодня для отрасли, как будет меняться стоимость жилья в кубанской столице до конца года? Об этом мы спросили наших экспертов.
Ставка решает все
— Рынок сейчас достаточно активный и предпосылок для снижения точно нет. В первую очередь, на мой взгляд, это связано со значительным падением рубля по отношению к мировым валютам: люди, которые держали свои накопления в долларах и евро, вышли в прибыль, получив почти 30% прибавки к своим накоплениям. И приобрели недвижимость. В результате мы видим рост числа сделок с наличкой — до 70%, хотя обычно это 50% — наличка и 50% — ипотека. На днях Сбербанк объявил о повышении процентной ставки на 0,8%. Есть информация, что 15 сентября ожидается следующее повышение процентной ставки — что, естественно, вызовет повышение процентных ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Это приведет к тому, что количество покупателей, использующих ипотеку, станет меньше. Это с одной стороны,
Стройматериалы вырастут на 30-40%?
С другой стороны, рассуждает Камалов, из-за роста цены на валюту мы получим рост цен на строительные материалы. А значит, вырастет себестоимость строительства, а значит, и продажная цена квартир. Производители, скажем, металла — они же ориентированы на иностранные рынки: Индию, Китай, которые платят валютой, — и в результате зарабатывают на 30% больше. Естественно, они пойдут на внешние рынки, а внутри страны станут выравнивать цену, то есть поднимать. В ближайшей перспективе рост стройматериалов будет на уровне 30-40%. Ну если стройматериалы вырастут, то квадратный метр долго ждать себя не заставит.
— Если курс доллара, как многие сейчас прогнозируют, отыграет назад — некоторые называют 84 рубля за доллар и даже 75 рублей — тогда, возможно, цену и скорректируют в сторону понижения. Так что в ближайшей перспективе, с учетом той обстановки, которая сложилась на рынке, мы снижения цены не ожидаем. Скорей всего останется та цена квадратного метра, которая сформировалась на сегодняшний день,
Продавец готов идти на уступки
— За семь месяцев этого года ситуация на вторичном рынке жилья не изменилась, цены не выросли, более того, они стали чуть пониже — на 5-6%, а то и больше,
По его мнению, продавец стал более снисходителен к покупателю, стремится выстраивать с ним диалог, идти на уступки. В качестве бонуса может предложить гараж, кладовку или ремонт в подарок. Что касается новостроек, они продолжают бить все рекорды по цене, благодаря поддержке государства — льготной ипотеке, субсидированной ипотеке. Это серьезный аргумент, чтобы застройщики держались на плаву и у них были продажи.
У кого есть наличка, тот берет вторичку
— На вторичное жилье у нас 80-90% — ипотечные сделки. А так как Центробанк поднял ставку на ипотеку на 1%, остальные банки моментально отреагировали. И возник своеобразный дисбаланс — брать недорогую вторичку по высокой процентной ставке или дорогую новостройку с низкой процентной ставкой. И здесь люди выбирают: те, кто может дать высокий первоначальный взнос, берут вторичку. Сегодня разница в цене на две стоящие в соседних домах однокомнатные квартиры, одна из которых строится, а другая была сдана, может доходить до полутора миллионов рублей. При всех прочих равных. Потому что любая льготная ипотека, это надо понимать, все равно всегда за счет покупателя. В таких случаях в стоимость квартиры уже включены льготные ипотечные платежи, отсутствие первоначального взноса — все это компенсируется высокой ценой жилья,
Цены все время расти не могут
— Цены на жилье расти все время не могут. И это прекрасно понимает такой регулятор, как Центробанк. У него задача — без каких-то резких телодвижений начать сдувать тот ценовой пузырь, который раздули банкиры вместе с застройщиками. Ведь за последние три года цены на жилье выросли вдвое! Если в 2019 году квадратный метр стоил 60 тысяч рублей, сейчас средняя цена — 120 тысяч рублей.Естественно, пузырь нужно сдувать, естественно, банкиры этого делать не будут, а ведь сегодня именно они — инвесторы, финансирующие проекты. И повышая ключевую ставку, на мой взгляд, Центробанк дает сигнал — «ребята, давайте немного замедлимся», и в итоге рост цен у нас прекратится. Так что в ближайшие два года мы будем видеть рынок стабильный, без резких скачков в ту или иную сторону. При этом новостройки в цене могут чуть-чуть подрастать, в результате господдержки, а вторичка — чуть-чуть падать,