Магадан, конечно, хорош, но хочется жить в Краснодаре
Доля кубанских семей, которые могут приобрести квартиру в ипотеку, составляла 17,9%. В 2022 году этот показатель был меньше — 13,8%. То есть цифра увеличилась лишь на 4,1 %. Средний объем ипотечного кредита в России вырос за год в 1,3 раза, а средний срок кредитования — 25 лет (в 2022-м срок составлял 22 года).
Первое место в рейтинге занял Ямало-Ненецкий автономный округ, где возможность взять квартиру в ипотеку есть у 65% семей. За ним расположились Магаданская область (63%), Чукотка (58%), Ханты-Мансийский автономный округ — Югра (55,3%) и Ненецкий автономный округ (54,1%). Последняя строчка рейтинга — у Севастополя (9,3%), Карачаево-Черкесии (8,7%) и Республики Дагестан (8,6%).
В целом по России доля семей с постоянным официальным доходом, которые имеют возможность приобрести жилье в ипотеку, составляет 27,8%.
Что касается среднего размера ежемесячного платежа, то осенью он составил 49,1 тыс. руб. в месяц, это примерно 39% дохода среднестатистической семьи в регионе.
«КИ» пообщались со специалистами и попытались разобраться, почему на рынке сложилась такая ситуация. На наши вопросы отвечали Ирина Дробот, ведущий риелтор «АЯКС», Андрей Соколов, руководитель АН ООО «Соколов», и Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании «MACON».
«Не может квадратный метр на юге России стоить, как в Сибири»
Вопрос от «КИ»:
— Согласно рейтингу «РИА-новостей», Краснодарский край занял 71-е место по доступности жилья в ипотеку. Как вы считаете, почему так? Недоступна ипотека или недвижимость?
Как полагает Ирина Дробот, в Краснодарском крае за последнее время значительно выросли цены на жилье, а доходы растут не такими быстрыми темпами.
— К тому же у нас в регионе достаточно большой сегмент престижного жилья, включая города Черноморского побережья, а там недвижимость априори никогда не бывает дешевой — это курортная зона, куда приезжает отдыхать вся Россия,
Андрей Соколов отмечает, что Краснодарский край из-за его расположения не может занимать первые строчки рейтингов по доступности.
— Климат, близость моря, цены на землю — все это в совокупности влияет на стоимость квадратного метра. Если посмотреть правде в глаза: квадратный метр на юге России не может стоить, как, например, в Сибири. По крайней мере сейчас, когда спрос на юг очень высок,
Илья Володько делает акцент на том, что, если сравнивать весь Краснодарский край, то и в крупных городах, и в курортных, где недвижимость традиционно стоит дороже, нет каких-то существенных различий во взятии ипотеки.
— То есть она, как в любом российском городе, практически одинаково доступна: и банки есть везде, и ставки везде одинаковые, и программы поддержки работают. А вот разница в ценах на недвижимость по России может оказаться весьма существенной. В этом смысле Краснодарский край, конечно, не самый доступный в плане стоимости регион России. Отсюда и ипотека получается менее доступной по сравнению с некоторыми другими российскими регионами,
«Накрученные» цены будут до тех пор, пока люди покупают»
Вопрос от «КИ»:
— Цены на квартиры, например, в Северском районе варьируются от 1,5 — 6 млн руб., в Краснодаре от 5 — 20 млн рублей. Как вы полагаете, почему у нас в городе такие накрученные цены? Чем это обусловлено?
По мнению Ирины Дробот, сравнивать районы и столицу края некорректно:
— За 1,5-2 млн руб. можно найти жилье где-то на малонаселенном хуторе. Даже в развитых небольших поселках цены уже существенно выше. В Краснодаре есть вузы, больницы, органы исполнительной власти и множество коммерческих структур, где реально устроиться на работу. А на хуторах или в селах чаще всего работы немного, людей кормит собственное хозяйство.
Как отмечает Андрей Соколов, в Краснодаре цены начали расти из-за многих факторов.
— Сейчас действует запрет на перевод сельхозземель под строительство, что территориально ограничило размах застройщиков. Введение эскроу-счетов тоже напрямую влияет на рост цен, повышение стоимости строительных материалов, и это только одна сторона. А за новостройками тянется и вторичный рынок, поэтому такие «накрученные» цены останутся до тех пор, пока люди покупают жилье. Не будет спроса — цены на вторичном рынке начнут корректироваться. С новостройками сложнее: в убыток себе продавать застройщики не будут,
Илья Володько считает, что цены не «накрученные», просто они достаточно высокие по сравнению с другими российскими регионами:
— Давайте объективно: если любой гражданин страны решается куда-то переехать и выбирает, где ему жить: в Брянске или Краснодаре, все-таки подавляющее большинство выбирает Краснодар. В этом смысле спрос со стороны внутренних мигрантов достаточно высокий — это уже сложившаяся традиция, и поэтому запрос на южные регионы выше. Крупные и курортные города очень популярны. Но если мы говорим про другие районы Краснодарского края — относительно небольшие города и станицы, они тоже по-своему привлекательны. И хотя цены там все-таки повыше, чем в подобных населенных пунктах центральной полосы России, тем не менее существенно доступнее, нежели в крупных городах края. Там уже есть предложения, которые по карману практически любому жителю России.
«Когда есть господдержка»
Вопрос от «КИ»:
— Есть ли сейчас какие-то более-менее комфортные предложения от банков?
Как считает Ирина Дробот, в последние два года среди кредитных программ лидирует семейная ипотека, по которой приобрести квартиру в новостройках может семья, у которой двое несовершеннолетних детей или 1 ребенок, родившийся с 1 января 2018 года.
— Базовая ставка по данной программе — 6%. Второе место по популярности занимает ипотека с господдержкой — программа, рассчитанная на всех, кто покупает квартиру в новостройке. Здесь базовая ставка 8%. При этом у застройщиков бывают собственные договоренности с банками, благодаря чему эта ставка может получиться еще ниже,
По мнению Андрея Соколова, люди, как правило, изучают предложения банков: в каком процент меньше (если точнее, 10-я часть процента), в том и берут ипотеку.
— Вообще, люди стараются покупать у застройщиков из-за того, что те придумывают разные ходы, такие, как оплата за покупателя процентов по ипотеке, пока новостройка в процессе строительства, или оплата банку части процентов. Понятно, что все эти схемы также ложатся на себестоимость квадратных метров жилья, и тем не менее люди охотнее на это идут,
Илья Володько напомнил о том, в начале года большое распространение получили программы льготного кредитования от застройщиков, когда можно было взять ипотеку под 1% годовых с отсутствием первоначального взноса, но потом Банк России начал бороться с этой практикой, и подобное стало невозможным:
— Ставки по первоначальному взносу увеличились где-то в среднем с 15% до 20%. То есть условия по ипотеке в целом ухудшились. В настоящее время, наверное, каких-то новых способов еще не придумали относительно ипотеки. Тренд последних месяцев — стала популярна переуступка ипотеки с той ипотеки, которую взяли по очень выгодной ставке. Люди начали продавать квартиры именно с такой ипотекой, то есть переуступать их другим, и такая тенденция набирает обороты. Но не думаю, что это какой-то существенный способ купить жилье дешевле, и в целом на рынок этот процесс влиять не будет, а останется достаточно небольшим сегментом в сделках.
«Финансовые возможности у всех разные»
Вопрос от «КИ»:
— В какие районы Краснодара переезжает больше всего людей, покупая жилье в ипотеку?
Как говорит Ирина Дробот, такого нет, потому что переезжают абсолютно разные люди, с разным составом семьи и приоритетами.
— Кому-то нравится район Елизаветинской, кому-то центр, а некоторым важна близость к конкретной школе, реке или парку «Краснодар». К тому же финансовые возможности у всех разные,
Андрей Соколов считает, что сейчас чаще всего люди приобретают недвижимость в строящихся районах: Западный обход, район Баскет-холла и ул. Кирилла Россинского.
А Илья Володько отмечает, что выбор района зависит от финансовых возможностей людей:
— У кого чуть меньше денег — выбирает пригород: Динской район, Тахтамукайский район, поселок Яблоновский. Если говорить о крае, то очень популярна Анапа. Среди всех городов Черноморского побережья здесь традиционно была самая дешевая недвижимость по сравнению, например, с Геленджиком и Сочи. Также переезжают в Крымск и Абинск.
«Семейная программа есть, но для участия в ней нужно иметь детей»
Вопрос от «КИ»:
— Есть ли какие-то привилегии для молодых семей, которые берут ипотеку?
Ирина Дробот напоминает, что в России действует программа «Молодая семья», в рамках которой государство предоставляет субсидию на покупку недвижимости в размере 30-35% от ее стоимости, исходя из расчетной цены квадратного метра в конкретном регионе.
— Семья считается нуждающейся в улучшении жилищных условий, если все ее члены обеспечены жилой площадью менее установленной в регионе нормы либо проживают в помещении, не соответствующем техническим и санитарным требованиям. Есть определенные требования к тем, кто хочет воспользоваться этой программой. Нужно обратиться в местную администрацию, собрать документы и встать на учет, далее — ожидать решения. На практике такой программой пользуется лишь небольшое количество людей. Ведь ждать можно долго,
Андрей Соколов отмечает, что для молодых семей на законодательном уровне действует несколько привилегий: программа семейной ипотеки со сниженными процентными ставками и возможность оплаты первоначального взноса сертификатом за рождение ребенка.
Илья Володько уточняет, что да, семейная программа есть, но ее участниками могут стать только семьи с детьми:
— Есть и другие льготные ипотеки, например, для работников ИТ-сферы. Или субсидии для молодых семей, которые предоставляют краевые органы власти. Есть льготы и для других категорий, но в основном они предоставляются при покупке жилья на первичном рынке. Если речь идет о вторичном рынке, то, к сожалению, каких-то явных программ, которые действовали бы, нет. А после поднятия ключевой ставки процент повысился, поэтому «вторичка» стала практически недоступной — сейчас ставки по кредитам колеблются в районе 14%.
«Рынок не сбалансирован»
Вопрос от «КИ»:
— Как вы считаете, сложившаяся ситуация с ипотекой — это приемлемо или нет?
Как думает Ирина Дробот, сейчас есть большой перекос процентной ставки: на вторичное жилье в среднем 16%, а на новостройки — минимум в 2 раза меньше.
— Рынок не сбалансирован, для многих покупателей платеж за готовое жилье неподъемный. Процентные ставки регулирует Центробанк, и хотелось бы, чтобы по вторичному жилью они вернулись на уровень 10-11% годовых,
Андрей Соколов напоминает, что спрос говорит сам за себя.
— Объемы выданной ипотеки за последние 3 месяца побили рекорды весны этого года и показатели прошлого, 2022-го. Конечно, мне как специалисту сегодняшняя ситуация видится как неприемлемая для покупки вторичного жилья в ипотеку из-за высоких процентов. Только покупатель смотрит на это под другим углом: инфляция и удорожание подталкивают его покупать все сейчас,
Илья Володько замечает, что на первичном рынке пока продолжают действовать льготные программы.
— Этот сегмент доступен, и можно приобретать недвижимость, хоть это и менее выгодно, чем год или два назад. О вторичном рынке пока можно забыть. Если у вас есть цель приобрести недвижимость, то я посоветовал бы не спешить, а отложить покупку на следующий год. Первое полугодие 2024-го по условиям кредитования точно будет не хуже, чем сейчас. Однако существует вероятность (если цены не поползут вниз), что, возможно, ставки по ипотеке начнут снижаться, и хотя бы какие-то акции и скидки будут присутствовать на рынке — как на первичном, так и на вторичном. А значит, появится больше вариантов купить квартиру. Так что, если вы не успели приобрести ее в прошлом или позапрошлом году, то уж стоит подождать до следующего и понаблюдать за «поведением» рынка.
Автор материала: Екатерина Усатюк