Есть ли потенциал роста объемов кредитования на рынке ипотеки в Краснодаре и снижения ставок? Чего ждать от цен на первичном и вторичном рынке недвижимости Краснодара? Об этом и многом другом шла речь на круглом столе в пресс-центре «Краснодарских известий».

Круглый стол, проводимый управлением экономики администрации Краснодара вместе с Кубанской палатой недвижимости, собрал профессиональных участников рынка ипотечного кредитования.

Пандемия рост не остановила

В сравнении с первым полугодием 2019 года он стал даже больше.

По словам заместителя начальника управления экономики администрации Краснодара Алексея Поребенко, рост произошел не только по числу ипотечных кредитов, но и по вводу жилья в краевом центре. Число ипотечных кредитов выросло на 3,3%, при этом рост по объему выдачи ипотечных займов, то есть показатель в денежной массе поднялся на 24%. Темп роста к аналогичному полугодию 2019 г. по вводу жилья в целом составил 125%, по многоквартирным жилым домам — 137%, по ИЖС — 78%.

За первое полугодие введено в эксплуатацию 839,5 тыс. кв. м жилья, в том числе 728,3 тыс. кв. м в многоквартирных жилых домах и 111,2 тыс. кв. м — ИЖС.

Отложенный спрос? Не вопрос!

И хотя, отметил Наум Сидоркин, исполнительный директор НП «Кубанская палата недвижимости», в апреле в результате режима «сидим дома» и возник отложенный спрос, сократилась покупка жилья и выдача ипотеки, как только сняли ограничения, спрос стал быстро набирать обороты — как на рынке первичного жилья, так и вторичного. При этом благодаря господдержке новостройки перетянули покупателей, желавших прежде приобрести вторичное жилье.

По информации Кубанской палаты недвижимости, в сравнении с тем же периодом прошлого года цены за квадратный метр на первичном рынке выросли на 15%. Однако, вопреки некоторым прогнозам, цена на вторичное жилье тоже поднялась — просто потому, что многие сняли свои объекты с продажи, тем самым сократив предложение. Самое дорогое вторичное жилье в Юбилейном — 75 000 руб. за кв. м, самое дешевое — в Музыкальном микрорайоне — 50 000 руб. кв. м.

Дома рулят?

Как изменился спрос на недвижимость? Каковы сегодня покупательские предпочтения?

— Произошло смещение спроса в сторону загородного жилья, — убежден Наум Сидоркин. — Те, кто в начале года хотел купить трехкомнатную квартиру за 5-7 миллионов, теперь готовы выложить эту сумму за дом в пригороде. 

— На 20% увеличился спрос на приобретение домов, таунхаусов, — говорит и начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования Краснодарского отделения Сбербанка Елена Кудрявцева, — в этот нестабильный период люди хотят приобрести любую недвижимость, сохранив таким способом свои сбережения.

С ней согласна и Юлия Рубцова, директор отдела развития продаж РНКБ Банк. По ее информации, заметно вырос спрос на дома, таунхаусы, земельные участки в соседних с краевым центром районах.

Кто к нам едет и зачем?

Кто же стремится приобрести жилье в нашем регионе? Как меняется география покупателей?

— Раньше у нас было больше клиентов из Краснодара и края, — рассказала Марина Волкова, замдиректора Агентства недвижимости «Центр-Юг». — Сегодня много северян, жителей Дальнего Востока — можно сказать, что большая часть наших клиентов сегодня иногородние. В основном приобретают новостройки, главным образом по ипотеке, преимущественно это Прикубанский округ — цены там доступнее, чем в центре. В ипотеку берут чаще, чем за наличные, здесь соотношение 60% на 40%. При этом очень активно используются средства материнского капитала, прежде всего для первоначального взноса. С материнским капиталом — каждая вторая сделка, популярна и «Семейная ипотека».

По словам Игоря Казанцева, управляющего директора по ипотечному кредитованию офиса «Красндарский» Банка ВТБ, на порядок возросло число клиентов из Москвы и Московской области, и вот они-то чаще всего приобретают жилье на побережье.

— Мир изменился, похоже, пандемия пришла надолго, и народ понял, что на удаленке можно прекрасно работать в своей квартире, с видом на море или горы, повысился интерес и к загородным объектам. И если раньше молодежь больше ориентировалась на аренду, то сейчас на покупку, пусть маленькой, но своей квартиры, студии — в ипотеку. С этим согласен и Евгений Свиргун, руководитель направления ипотечного кредитования филиала ЮниКредитБанк. Он тоже считает, что спрос иногородних клиентов, желающих приобрести жилье на юге, будет расти. Пандемия показала: есть немало специалистов, которые могут успешно трудиться и на удаленке. Зачастую это выгодно работодателю: можно сэкономить на аренде, есть преимущества и для работников. 

И одно из них — прогуляться после работы по набережной, подышать морским воздухом где-нибудь в Сочи или Анапе. 

А что будет с ценами?

— Рост цены на жилье не будет останавливаться, — убежден Наум Сидоркин. — Как минимум до конца года он составит 3-5 %, возможно, и больше. Все зависит от наличия господдержки. Если ее не станет и ипотечные ставки пойдут вверх, цена, скорее всего, снизится. Если ставка будет уменьшаться, цены будут расти. 

Наум Сидоркин обратил внимание на ситуацию, сложившуюся в Адыгее: рост цен на некоторые объекты составил даже не 15 — все 50%. При этом повысился спрос и на земельные участки, и на новостройки, и на вторичное жилье. 

Не видит оснований для снижения цены и Марина Волкова. Застройщики, считает замдиректора агентства недвижимости, начнут повышать цены уже в августе, к концу года они тем более вырастут. А за ценами на первичку подтянется и цена на вторичное жилье. Что касается ставок, то вряд ли они будут снижаться. «Ниже некуда!» — вынесли свой вердикт участники обсуждения.

Прогноз на следующий год

Каковы перспективы ипотечного кредитования? 

По мнению Игоря Казанцева, управляющего директора по ипотечному кредитованию офиса «Краснодарский» Банка ВТБ, следующий год по спросу на ипотеку будет тяжелее. Экономическая ситуация в стране, вполне вероятно, может ухудшиться — а значит, предстоит снижение покупательской активности.

 С ним согласен и Эльдар Шаов, руководитель отдела ипотечного кредитования «На Тургенева» филиала Южного банка «Открытие», заметивший, что если господдержку отменят, то следующий год будет очень тяжелый.

При этом большинство банков заверили, что денежных ресурсов для выдачи ипотечных займов у них предостаточно, пусть клиенты об этом не беспокоятся.

Вторая волна? Проблемой не станет!

Банки готовы заключать ипотечные договоры дистанционно, не видя в этом особых проблем.

 — У нас клиент вообще не приходит в банк, — рассказала Светлана Каспийцева, руководитель ипотечного центра АО «Альфа-Банк». — 

Все процессы происходят электронно, на сайте банка, через партнерский канал либо через офис. При этом межрегиональных сделок стало больше, особенно возросло их число в июле — при них клиент вообще не приходит в банк. Оказалось, что такой алгоритм работы очень востребован. 

А так как сегодня ставки у всех банков примерно одинаковы, на самом деле вовсе не они влияют на выбор клиента — важны в первую очередь скорость принятия решений и оформления документов, а еще наличие каких-то индивидуальных программ.

— В нашем банке отлажен механизм, при котором весь цикл сделок можно проводить дистанционно — от заполнения заявки до выдачи кредита, — рассказала Елена Кудрявцева, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования Отделения ПАО «Сбербанк».

— Одним словом, — подытожил Алексей Погребенко, — вторая волна ковида проблемой для рынка жилья и ипотеки не станет: клиенты смогут совершать банковские сделки дистанционно, а застройщики — дистанционно совершать показы. 

Как бороться с фейками

А вот что действительно стало проблемой для ипотечного рынка — это фейковые объявления о продаже жилья от риелторов, значительно занижающие его рыночную стоимость. В результате покупатели, обманутые недобросовестной рекламой, должны или дополнительно брать кредиты, или подыскивать другие объекты — при дистанционной продаже это действительно стало проблемой. 

— Мы не можем ничего сделать ни с АВИТО, ни с ЦИАН, которые публикуют подобные объявления, а ведь именно представленные ими цены влияют на величину залоговой стоимости, которую определяют оценщики. Поэтому мы готовим свою «витрину» объектов недвижимости, где будут достоверные объекты по действительным ценам, и уже через пару месяцев ее представим. Клиент получит качественную услугу, не фейк,  и останется доволен, — рассказал Наум Сидоркин.

Прозвучало предложение поднять этот вопрос на следующем заседании круглого стола, пригласив все заинтересованные стороны.

Хорошая новость 

В России снизили первоначальный взнос по льготной ипотеке. Теперь он составит 15%. Об этом заявил председатель Правительства РФ Михаил Мишустин.

 «Сделаем следующий шаг: снизим размер первоначального взноса с 20 до 15%», — сказал премьер-министр. Постановление об этом уже подписано. 

С предложением понизить первоначальный взнос по ипотеке выступал президент страны Владимир Путин. Добавим, что в июне Михаил Мишустин призвал расширить условия получения льготной ипотеки под 6,5% годовых. Тогда была увеличена и максимальная сумма кредита.    

Накопить и купить? Вам помогут!

И сделать это сможет накопительная ипотека.

— В 2020 году был запущен второй этап программы накопительной ипотеки, впервые стартовавшей в 2011 году, — 

рассказала Лада Хричева, руководитель отдела ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка». Тогда Сбербанк был нашим единственным банком-партнером по этой программе. Гражданами были открыты порядка 5 тысяч вкладов, и сегодня более 2200 человек, участников первого этапа программы, улучшили жилищные условия, в том числе благодаря господдержке.  С февраля 2020 года было принято решение об участии в этой программе и других банков, сегодня это, кроме ПАО «Сбербанк», ПАО КБ «Центр-инвест» и АО «Россельхозбанк».

— Каков механизм программы? 

Программа «Накопительная ипотека» предусматривает накопление участниками программы средств на банковском вкладе и получение бюджетной поддержки, перечисляемой на счета участников программы. По завершении накопительного периода участник использует накопленные средства на приобретение либо строительство жилья на территории Краснодарского края.

Граждане, проживающие на территории Краснодарского края и имеющие на момент вступления в программу не более одного жилого помещения в собственности, открывают накопительный вклад в банках-партнерах. Срок вклада составляет до 5 лет, процентная ставка по вкладу составляет до 5% годовых. Далее ежемесячно вносят на свой вклад от 3 тысяч рублей, и каждый квартал на свой жилищно-накопительный счет гражданин получает социальную выплату в размере 30% от суммы ежемесячного платежа (но не более 3 тыс. руб.). Использование социальной выплаты возможно как на приобретение готового жилья, так и строящегося (на любом этапе строительства), на приобретение жилья на вторичном рынке, а также на ИЖС. Программа не ограничивает гражданина по виду и площади приобретаемого жилого помещения. Кроме того, улучшить жилищные условия можно как после окончания срока вклада, так и досрочно, но не ранее чем через год после открытия вклада. В настоящее время в офисах банков-партнеров жителями края открыто и действует более 500 вкладов, администрацией края в 2020 году перечислено несколько траншей средств социальной выплаты в объеме более 5 млн рублей. 

Цены растут, а спрос не снижается

Своим мнением о ситуации на рынке жилищного кредитования поделилась Марианна Порохненко, начальник центра ипотечного кредитования Филиала «Газпромбанк» (Акционерное общество) «Южный». 

— Марианна Владимировна, если взять аналитику вашего банка, как менялись в этом году цены на недвижимость?

 — В течение первого полугодия, из месяца в месяц, цены на жилье росли, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако на вторичном рынке этот процесс шел немного медленнее. Если посмотреть на динамику цен, в среднем в июне однокомнатные квартиры, в сравнении с июлем, были дешевле примерно на 0,5%, двухкомнатные — на 0,2%. Думаю, что как минимум до конца года рост цен на недвижимость, независимо от ее типа, сохранится. 

— Как вы считаете, рост цены повлиял на спрос?

— По нашим данным, с ростом цен уровень спроса не снижался. К примеру, несмотря на карантин, сделок за первое полугодие было даже больше, чем за тот же период прошлого года. Повлияло на это как желание людей сохранить накопленные средства, вложив их в недвижимость, так и программа «Льготная ипотека». Кстати, именно благодаря ей значительно возросла доля первичного рынка, и без того высокая в Краснодаре. Те, кто собирался по льготной ипотеке брать вторичное жилье, переключились на новостройки. Спрос на первичное жилье после запуска программы увеличился в разы, так как условия программы доступны населению, к тому же с момента ее реализации условия только улучшаются, а вместе с этим растет интерес к самой программе.

Безусловно, сохранение господдержки — а значит, льготной ипотеки — хотя бы до лета 2021 года, не только не утратило бы положительную динамику на ипотечном рынке, но и поддержало бы застройщиков.

 — Изменились ли условия ипотечного кредитования в вашем банке? Возможно, они стали выгоднее для клиентов?

 — Существенно условия по ипотечным программам не изменились, как и принципы расчета платежеспособности клиента, и пакет предоставляемых им документов. А вот цены для покупателей жилья стали более выгодными. Так как произошло снижение ключевой ставки Центробанка, была снижена и ипотечная банковская ставка: по некоторым программам с начала года она уменьшилась от 0,5%. Кроме этого, в нашем банке появилась программа кредитования жилых домов с земельными участками для всех желающих. 

Программа пользуется большим спросом, особенно после карантина, и предложений в Краснодаре и крае очень много. Только в краевом центре больше десятка коттеджных поселков, цены на дома в которых не сильно отличаются от квартир. Мы, кстати, отметили, что дома чаще берут местные жители. 

А вот те, кто приезжает к нам из других регионов, судя по выданным в банке кредитам, предпочитают приобретать квартиры.

Банк «Кубань Кредит» постоянно работает над доступностью ипотечного кредитования

Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО:

— Очевидно, что ставка 6% годовых стала мощным стимулом для участия клиентов банка в программе льготной ипотеки. Чтобы присоединиться к ней, достаточно внести первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья, и наши клиенты оценили такую возможность. Дополнительным плюсом служит увеличение максимальной суммы ипотечного кредита до 6 млн рублей и срока — до 30 лет.

Со своей стороны, Банк «Кубань Кредит» постоянно работает над доступностью ипотечного кредитования для широкого круга покупателей квартир. Так, в Ростове-на-Дону действует акция, которая позволяет оформить ипотеку без первоначального взноса. В донской столице банк в среднем предоставляет клиентам порядка 100 млн рублей в месяц. Одну половину этой суммы составляют льготные ипотечные кредиты по программе, другую — ипотечные займы без первоначального взноса.

Что касается выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке, то весной из-за пандемии спрос на них ощутимо снизился. Однако мы смогли быстро перестроиться, научились работать с клиентами удаленно — и уже в июне вышли на объемы 2019 года, а сейчас превысили эти показатели на 20%. По итогам первого полугодия «Кубань Кредит» вошел в тройку лидеров рынка жилищного кредитования Краснодара, на долю которых приходится 75% всех выданных ипотечных кредитов. Кроме того, в банке действует программа «Рефинансирование ипотечных кредитов», позволяющая клиентам перевести обслуживание действующего ипотечного кредита на более выгодные условия.

Отдельно отмечу, что летом всегда увеличивается объем продаж жилой недвижимости на побережье. Прирост количества выданных под эти объекты ипотек доходит до 10%. Сегодня же приобретение жилья в курортной прибрежной зоне можно считать трендом. В связи с коронавирусной ситуацией  многие жители больших городов переходят на удаленный режим работы, и люди понимают, что в этом случае гораздо приятнее жить в Анапе или Сочи, чем в мегаполисе. Поэтому здесь наблюдается повышенный спрос на жилье в ипотеку. К примеру, в поселке Лазаревское недавно практически выстроилась очередь клиентов на покупку квартир в доме, на который еще нашими партнерами не были получены разрешительные документы. Похожая ситуация наблюдается в Анапе. При этом один из жилых комплексов оказался настолько известным и популярным, что для приобретения в нем квартир к сотрудникам нашего банка обращаются друзья и знакомые из других регионов.

В Краснодаре в настоящее время вырос спрос на квадратные метры в Восточно-Кругликовском микрорайоне. Причиной тому, что появилось большое количество желающих приобрести там жилье, стало развитие и модернизация дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры этого внутригородского образования.