Когда у банка сдают нервы

Иван и Валентина Шепелевы купили в ипотеку однокомнатную квартиру на Гидрострое. Девять лет они дисциплинированно платили свой жилищный кредит безо всяких задержек. Однажды посчитали — за эти годы уже почти две квартиры оплатили банку с процентами. И вот, когда оставалось еще чуток поднатужиться, чтобы закрыть кредит — супруги расстались. Иван вообще уехал в другой город, бросив семью, Валентина переселилась к маме, а в квартире остался жить их единственный сын студент. А потом Валю сократили на работе. Нужно было на что-то жить, платить ипотеку уже было нечем. Банк поставил условие — или закрываете все долги, или забираем квартиру. Увы, все закончилось плачевно — сына выселили, банк забрал жилье и продал его на торгах, семья распалась. 

— Такие случаи довольно типичны, — прокомментировала «Краснодарским известиям» кредитный юрист Татьяна Князюк. — В 2019 году мы наблюдали несколько сот дел, когда банки забирали ипотечные квартиры. Да, собственником был заемщик, но жилье находилось в залоге у банка, и если ты не платишь свой ежемесячный взнос три-шесть месяцев, у банка начинают сдавать нервы. Поэтому я всегда советую — если у вас возникают пусть даже объективные причины не платить ипотеку, пытайтесь договариваться с банком, прося отсрочку, кредитные каникулы. Если и это вас не спасает — бегом к риелтору, пытайтесь сами продать свою ипотечную квартиру, не доводите, чтобы банк продавал ее на торгах. 

Крушение иллюзий

Почему важно продать квартиру самому, разве может банк выселить, например, семью с маленьким ребенком? И разве банк может лишить нас единственного жилья? В том-то и дело, что может. Кредитному учреждению вообще все равно, кто живет в его залоговом жилье. 

Многие заемщики живут в мире иллюзий, уверена Татьяна Князюк. Да, у нас не подлежит изъятию у должника единственное жилье. Но! Если это жилье является в залоге у банка (в ипотеке), то это обычная практика. И это разрешено Законом об ипотеке. 

Почему же важно не доводить до торгов и по соглашению сторон попытаться самому продать свою ипотечную квартиру? 

— Если твое ипотечное жилье выставляют на торги, то за него банк предлагает цену на 20% ниже рыночной, — рассказывает Татьяна Князюк. — Если торги не состоялись, пристав снижает цену еще на 10%, а потом может снизить еще на 15%. Чтобы быстрей продать и выручить какие-то деньги. И все бы хорошо, но после того как банк получит эти средства, нередко их не хватает, чтоб полностью закрыть свой ипотечный долг. И часть долга на заемщике повисает. Таким образом, ты остаешься у разбитого корыта — и без квартиры, и с остатком своего долга. Идеальной была бы схема «Ключ в ключ» — я вам отдаю квартиру и ничего не должен. Но пока такого нет. 

Как это делается? 

Процедура выселения не быстрая, как некоторым должникам может показаться. Новый собственник, который купил квартиру, или банк присылает должнику уведомление о выселении семьи. Судебный порядок предполагает, что человек должен в течение 30 дней освободить квартиру и съехать. Если не съедешь — начинается процедура по выселению. 

Есть масса уловок и хитростей, которые применяют банки, чтобы продолжать с человека взыскивать пени и штрафы, рассказывает Татьяна. Например, когда дело передается в суд, некоторые думают, что дело завершено, и мы остановились на этой сумме. 

— Однако есть пул банков, которые продолжают накручивать пени, даже когда идет судебная тяжба. Человек подумал, что он уже расквитался со всеми долгами, дело закрыто, а ему — «сюрприз»: еще кусочек штрафов напоследок прилетает. Поэтому еще раз повторюсь — продавайте квартиру сами по рыночной цене, возвращайте долг банку и, может быть, вам тоже на жизнь что-то останется. 

Пять процентов — «неадекваты»

Сами же риелторы говорят, что, да, на рынке недвижимости Краснодара сегодня много выставлено ипотечных квартир. И действительно, выгоднее, когда ты сам продаешь свое жилье, подтверждает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. Но среди всех просрочников процентов пять — «неадекваты». 

…Елена Сазонова приобрела в ипотеку маленькую двухкомнатную хрущевку. Муж сгинул, она осталась одна с ребенком. Пред- приятие, на котором она работала, закрылось. Ипотека была оформлена на Елену. Она честно пошла в банк и рассказала о своих проблемах. Банк предложил реструктуризацию долга. Она согласилась. А потом неудавшаяся личная жизнь и долги так ее придавили, что она целый год ходила в банк, рассказывала о своих проблемах, подписывала какие-то бумаги и… ничего не платила. 

— Это уникальный случай, — комментирует Ольга Долгополова. — Надо отдать должное терпению банку, который целый год входил в положение и пытался помочь своей клиентке. И она устроилась на работу, наладила личную жизнь, до продажи с торгов ипотечного жилья дело не дошло, правда, сейчас платит каждый месяц 32 тысячи рублей в качестве ипотечного взноса. Но она готова стоически закрыть все свои долги. На самом деле банкам квартиры должников не нужны, для них это тоже головная боль: суды, выселения и т.д. Им важнее регулярно получать свои платежи. Да, которые порой надо подождать. 

Комментарий в тему 

— Обслуживание ипотеки — это очень ответственный процесс. Прежде чем на него решиться, желательно подумать о том, чтобы сформировать свою подушку финансовой безопасности. Это те средства, которые позволят заемщику безболезненно оплачивать кредиты в течение некоторого времени. Я бы рекомендовал в случае с ипотекой скопить на 3-6 ежемесячных ипотечных взносов. Но мы должны не забывать, что кроме ипотечных взносов нам еще необходима финансовая подушка просто на жизнь — в случае форс-мажорных обстоятельств. Чтобы потом не доходить до такого шага как продажа с торгов ипотечной квартиры, — отметил Алексей Погребенко, заместитель начальника управления экономики администрации Краснодара.