11:34
16 Июня 2019
Развитие рынка недвижимости и ипотеки в 2019 году в Краснодаре
Воскресенье
Июн
16
2019

Тяжелее или легче нам станет покупать квартиры и дома в связи с грядущими изменениями в российском законодательстве при строительстве жилья? Об этом шла дискуссия на круглом столе в редакции газеты «Краснодарские известия».

Некритично вверх


- Что будет с ценой на первичную и вторичную недвижимость?


Александр Литовка, президент Кубанской палаты недвижимости:
- За год средневзвешенная цена на вторичное жилье выросла на 11,3%. Если посмотреть по микрорайонам Краснодара, то некоторые прорвались сильно вверх по цене. Например, сейчас есть феномен недвижимости на улице Восточно-Кругликовской. А «виноват» парк Галицкого, который стал центром притяжения во всем городе. Здесь даже блочные квартиры поднялись в цене. И вот результат: ценник в некоторых жилищных комплексах даже выше, чем в центре.

Мои прогнозы: рост цен сохранится, к концу года мы ожидаем на 15-20%. Это связано с повышением НДС и запуском нового механизма - проектным финансированием строительства.


Науруз Айдаболов, генеральный директор Центра недвижимости «Золотая Арка»:
- Наше агентство занимается в основном загородной недвижимостью. Сейчас мы наблюдаем интересную тенденцию: цены на нее опустились, потому что рынок был перегрет. От 20 до 35 тыс. рублей за 1 кв. метр - такова цена загородной недвижимости. Но здесь продажи более длинные - дома продаются 4-5 лет.

Что же касается ситуации в целом, то, конечно, цены будут расти в связи с ростом НДС и новыми правилами игры для застройщиков. Многие девелоперы работали вчерную, теперь им придется выходить на свет, будут болезненные процессы, часть просто уйдет с рынка, и это поднимет цены на недвижимость.


Елена Коломыц, руководитель центра ипотечного кредитования дополнительного офиса «Центральный» филиала «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»:

- Я хочу немного шире посмотреть на этот вопрос. Мы же говорим не только о городе, но и о крае. Наш регион всегда был инвестиционно привлекательным, что сказывается на цене недвижимости, этот рынок активно развивается по всей Кубани. Наш банк активно сотрудничает с застройщиками Анапы, Новороссийска, Сочи, Туапсе, Геленджика. Сейчас, например, активно застраивается Анапа.


Здесь цена квадратного метра в новостройках выросла за год на 10 тысяч рублей. И это говорит о том, что есть огромный спрос. Девелоперы возводят жилье в Геленджике, Новороссийске, Небуге, Ольгинке, активно развивают прибрежные поселки. И у нас появляются новые интересные продукты, которые хорошо развиты на Западе, - например, доверительное управление жильем. Все это свидетельствует о том, что цена на жилье будет расти.



Татьяна Волк, эксперт по работе с партнерами департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО:

- Мое мнение: жилье поднимется в цене не более чем на десять процентов, так как резкое повышение цен повлияет на покупательский спрос. Безмерно застройщики цены поднимать не будут. Ведь резкое повышение цен снижает покупательский спрос. Возможно некоторое напряжение до 1 июля 2019 года, пока застройщики сориентируются на рынке, выберут свою новую стратегию.

Со второй половины года, на мой взгляд, рынок слегка успокоится, прекратится рост цены. Рынок жилья - это мобильная система, он не может все время находиться в стрессе. Еще есть такой нюанс - будут повышаться цены именно на первичной стадии строительства жилья.

Если раньше инвесторы могли купить квартиру в стадии «на котловане» дешевле, а потом продать дороже, пока строится дом и цена резко росла, то сегодня картина иная. Квартира не будет так резко расти в цене по мере ее строительства, то есть будет определенный баланс.



Алина Губарь, руководитель партнерского направления розничного бизнеса Южного РЦ ПАО «АК БАРС БАНК»:

- Будет идти удорожание всех сегментов, в том числе и загородной недвижимости, за счет ужесточения норм строительства. Цены будут расти, но не заоблачно, процентов на 10. И согласна с коллегами, что к концу года, когда будут понятны новые условия для застройщиков, рост цен прекратится.


Юлия Рубцова, руководитель направления ипотечного кредитования ПАО «КрайинвестБанк»:

- Рынок недвижимости зависим и от банковской сферы, и от потребителя. С начала 2019 года нас ждут существенные изменения на рынке жилищного строительства. Изменения не обойдут стороной как банковскую сферу, так и конечного потребителя. Увеличение общей стоимости объектов недвижимости повлечет за собой и удорожание квадратного метра.

В первую очередь это касается изменений в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Эскроусчета сделают банки главным бенефициаром сделки между застройщиком и покупателем. Вступление в силу нововведений неизбежно приведет к удорожанию строящегося жилья, что окажет эффект на рынок в целом.

Будет ли паника?


- Как в целом повлияет на рынок недвижимости переход девелоперов на проектное финансирование строительства жилья? Будет ли паника?


Алексей Погребенко, начальник отдела департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара:

- Крупные застройщики говорят, что готовы к этим изменениям, они чувствуют себя более уверенно, чем мелкие и средние. Мы ждем рабочих встреч, которые сейчас готовятся и должны состояться в середине марта, где все вместе соберутся: представители властей города и края, специалисты банков, застройщики, эксперты по надзору в долевом строительстве. Думаю, там будет выработан алгоритм решений тех проблем, которые могут возникнуть при переходе на проектное финансирование.

Александр Литовка, президент Кубанской палаты недвижимости:

 - Мы видим вектор развития по вторичному рынку. Пройдет еще полгода-год, и застройщики откажутся от реализации жилья на этапе строительства. Смысла в этом никакого не будет - продавать на котловане дешевле, потом повышать эту стоимость. Новостройки скорее всего будут продаваться так, как реализуется вторичка, перед самим этапом сдачи жилья в эксплуатацию. Я прогнозирую сокращение отделов продаж у застройщиков. И, скорее всего, сами уполномоченные банки будут заниматься реализацией недвижимости.

Науруз Айдаболов, генеральный директор Центра недвижимости «Золотая Арка»:

- Многие застройщики уйдут с рынка, они не готовы играть по правилам. Да, этот бизнес сейчас в определенной степени «сдувается». У некоторых застройщиков в принципе нет никакой финансовой подушки, они привыкли тратить все, что заработали. Рынок очистится, станет вменяемым и понятным. Останутся только чистые компании, и это хорошо. Это просто нужно пережить. Рынок все поставит на свои места. А потребитель только выиграет. Почему, когда наши покупают квартиру в Дубае, они не волнуются? А когда они же покупают квартиру в России, - то это русская рулетка…


- Потребителям будет хорошо. У власти тоже будет меньше головной боли. А что будет в банковской сфере?


Татьяна Волк, эксперт по работе с партнерами департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО:

- Ничего страшного не произойдет, так как по статистике остается порядка 60 процентов людей, которые нуждаются в жилье. Значит, они будут искать возможности приобрести недвижимость. Да, такого бума, как в 2018 году, уже не будет, при этом два месяца текущего года показали, что спрос на ипотеку есть.

Сказать, что эти изменения как-то скажутся на рынке ипотечного кредитования и мы будем сильно страдать, - нет. Люди, нуждающиеся в жилье, есть. Инструменты есть. Мы, как и прежде, в этом году будем широко применять различные маркетинговые акции совместно с нашими партнерами-застройщиками - объединением «ВКБ-Новостройки»: ярмарки квартир, дни продаж и другие акции, где можно не только получить консультацию, но и зарезервировать квартиру.

Елена Коломыц, руководитель центра ипотечного кредитования дополнительного офиса «Центральный» филиала «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»:

- Мы видим сейчас тенденции: банки трансформируют программы по вторичному рынку. Это снижение первоначального взноса, упрощение в работе по сбору документов. По результатам 2018 года вторичный рынок увеличил свою долю в сегменте ипотечного кредитования. Программы по вторичному рынку будут и дальше развиваться.

Юлия Рубцова, руководитель направления ипотечного кредитования ПАО «КрайинвестБанк»:

- Застройщики будут вынуждены сосредоточиться на качестве строящихся объектов, сократив тем самым их количество. В ипотечном кредитовании увеличится доля готового жилья. Паники не будет, но в целом сегодня на рынке ситуация меняется. У людей сократилось количество свободных средств, что влияет на платежеспособность клиентов. Это обусловлено снижением реальных доходов россиян (по данным Росстата), ростом инфляции и увеличением НДС. Еще один немаловажный фактор - демографическая яма 90-х годов, которая также влияет на количество заемщиков. Вот в этих изменившихся уже условиях банкам приходится работать в 2019 году.


- Эти процессы как-то повлияют на систему рефинансирования кредитов?

- Это очень актуальный вопрос. Что происходит сегодня? В основном «перетекание» заемщиков из одного банка в другой. Отмечу, что в Крайинвестбанке существует практика рефинансирования собственных ипотечных займов. Мы всегда стараемся предоставить клиенту наиболее комфортные для него условия кредитования. В ПАО «Крайинвестбанк» процентные ставки по ипотечному кредитованию одни из самых низких на рынке.

В целом сам продукт рефинансирования стал куда шире: теперь у заемщиков есть возможность объединить не только потребительские кредиты, но и совместить их с ипотечным займом, а также с кредитной картой, тем самым сформировав единый долг под низкий процент и с возможностью получения дополнительной суммы. Это значительно упростит обслуживание долговой нагрузки клиента. 2019 год принесет много перемен как для банковской сферы, так и для рынка недвижимости.

- И в связи с этим - когда выгоднее всего взять квартиру в ипотеку?

- Сейчас. Пока не начались перемены, сегодня наиболее удачное время для покупки первичного или вторичного жилья.

Больше света!



- В связи с новыми условиями и большой закредитованностью населения банки будут ужесточать требования к заемщикам?


Татьяна Волк, эксперт по работе с партнерами департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО:

- У нас в регионе, особенно в городе Краснодаре и на побережье, очень развит малый и средний бизнес. Сейчас мы наблюдаем интересную тенденцию: они выходят из тени, становятся прозрачными их доходы, поэтому их стало проще кредитовать. Это растущий рынок для банков.

- И все же ипэшнику сегодня очень тяжело взять ипотечный кредит.

- Да, бытует такое мнение. Но ситуация меняется. И государство предпринимает определенные шаги, чтобы индивидуальному предпринимателю было самому выгодно работать «по-белому».

Приведу такой пример. Однажды, когда я занималась в банке кредитованием физических лиц, ко мне обратился клиент, который осуществляет вскрытие замков, дверей, вот такой у него был бизнес.

Люди, которые нечаянно захлопнули дверь, звонили ему и расплачивались за труды наличкой, которую он нигде не оформлял. Когда он захотел взять ипотечный кредит, рассказав о своей деятельности, банк ему отказал - никаких подтверждающих его доходы финансовых документов у него не было, хотя была оформлена лицензия.

Но он не сдался: открыл счет, привел бухгалтерию в порядок и через пол года снова обратился за ипотекой. И мы ему выдали кредит. История, поучительная для многих - если предприниматель открыто показывает свои доходы и банк может вычислить его личный доход, то он стоит на одной ступени с любым наемным работником, который обратился в банк за кредитом. Никакого предвзятого отношения к индивидуальным предпринимателям у банков нет.

Алина Губарь, руководитель партнерского направления розничного бизнеса Южного РЦ ПАО «АК БАРС БАНК»:

- Ужесточения правил рассмотрения ипотечных заявок банками не будет. Ведь у нас сейчас большая конкуренция, банковский сектор развит хорошо, рынок плотный, идет борьба за хороших, добросовестных плательщиков.

Елена Коломыц, руководитель центра ипотечного кредитования дополнительного офиса «Центральный» филиала «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»:

- Согласна с коллегами. Будет либерализация, потому что сейчас это общая тенденция. Будет и дальнейшее упрощение процедуры рассмотрения обращения заемщика. В том числе и за счет того, что сегодня очень активно развиваются интернет-каналы. Банки много внимания уделяют рассмотрению подачи заявки через сайт банка, мобильные интернет-ресурсы. Новые технологии развиваются стремительно.

Когда-то нам казалось, что мы можем только бумажные деньги в руках держать, а пластиковые карточки - это что-то из области фантастики.

А сегодня безнал - наша реальность. Такая же история и с интернет-продуктами банков. Многое будет уходить в интернет - для удобства клиента и пользователя. Сегодня не нужно ходить по банкам, чтобы подать заявку. Это можно сделать, не выходя из дома или офиса. Или взять, к примеру, сейчас новые инициативы законодателей - ипотечные каникулы, это тоже из области либерализации. Кстати, в нашем банке тоже есть такая программа, правда, ее смысл немного в другом: она позволяет взять ипотеку с меньшим платежом на период строительства дома.

Мы - сытые коты?


- Давайте нарисуем портрет сегодняшнего покупателя недвижимости. Кто это? Мигрант?

Александр Литовка, президент Кубанской палаты недвижимости:

- Чаще всего это представители среднего класса в возрасте 30-45 лет. Да, среди покупателей недвижимости много приезжих - с Дальнего Востока, Урала, из Сибири. Жилье они берут в ипотеку, причем дистанционно. Они там работают, а сюда наезжают, живут на два региона, потому что эти люди не всегда могут найти у нас работу.

Сегодня у нас риелторская услуга не заканчивается продажей квартир. Тем, кто к нам переезжает, мы нередко помогаем даже решать социальные вопросы - с устройством детей в детские садики, оформлением ребенка в школу, с общением с МФЦ. Вот такие сегодня у риелторов новые функции.

Науруз Айдаболов, генеральный директор Центра недвижимости «Золотая Арка»:

- Больше половины - 60% - наших покупателей - это приезжие. И мы этому очень рады. Потому что с миграцией пригороды, небольшие поселки, которые раньше приходили в упадок, сейчас оживают. Вот, к примеру, поселок Черноморский. Там еще несколько лет назад цена на недвижимость сильно опустилась, поселок особенно не развивался.

И вот за счет низких цен на жилье сюда начали приезжать люди из других регионов. Они более активны, чем наши. Они запустили новые бизнесы. Это же надо иметь мотивацию, чтобы сорваться с насиженного места, начать все заново. И эти люди сегодня толкают рынок. И поселок оживает. Мы - толстые спокойные коты: клубника, солнце, море, в работе мы более привередливы. А мигранты - бьются за свое счастье на новом месте. И запускают такие бизнесы, за которые местные не берутся.

Елена Коломыц, руководитель центра ипотечного кредитования дополнительного офиса «Центральный» филиала «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»:

- Портрет покупателя недвижимости неоднороден. На побережье покупают квартиры в основном приезжие, экономически активное население. В сельской местности - уже другая категория. Миграция - это здоровый процесс. Она стимулирует экономический рост региона.

Татьяна Волк, эксперт по работе с партнерами департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО:

- У нас ипотечный заемщик помолодел, сегодня ему в среднем 25-37 лет. На мой взгляд, большую роль здесь сыграла социальная поддержка государства, всевозможные субсидии и программы.

Родить и получить миллион на квартиру


- Татьяна затронула интересный вопрос. Как государство влияет на рынок недвижимости?

Алексей Погребенко, начальник отдела департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара:

- Сегодня действует несколько программ помощи в приобретении жилья. Самая популярная - помощи молодым семьям. Это реально действующая программа. Молодая семья, которая соответствует условиям данной программы, может прийти в любой рабочий день к нам, в департамент, сдать соответствующий комплект документов и встать в очередь на получение социальной выплаты.

Но продвижение этой очереди зависит от возможностей бюджета. Финансирование программы идет из трех уровней: федерального, регионального и местного бюджетов. На текущий год у нас в очереди стоят 276 молодых семей. И еще порядка 127 семей, которые войдут в список уже после 1 июня нынешнего года.

В 2019 году 102 семьи получат субсидию на приобретение жилья, в прошлом году такую помощь получили 86 семей, в позапрошлом - 149. Финансирование увеличивается - очередь продвигается быстрее. На размер социальной выплаты влияет также и среднерыночная цена на жилье. Если она будет расти, то будет расти и размер социальной выплаты.

Так, например, размер социальной выплаты на семью из трех человек в этом году составляет 740 тысяч рублей, из четырех - 987 тысяч рублей. Как видите, сумма серьезная. Если добавляются еще маткапитал и немного собственных средств, то сумма кредита на квартиру получается совсем небольшой и доступной.

Есть у государства и другие меры господдержки. Например, помощь семьям, у которых родился второй и третий ребенок, - на них распространяется льготная ставка по ипотеке под 6%. Есть у нас в крае еще программа «Жилище», с помощью которой могут улучшить свои жилищные условия многодетные семьи, работники бюджетной сферы и те, кто стоит на учете для получения социального жилья.

Последний раз заявки принимались в 2013 году, они профинансированы. И сейчас мы ждем возобновления приема заявок по данной программе. Кроме того, вполне возможно, будут новации и в законодательстве по финансовой поддержке по тем предложениям, которые озвучил Президент России Владимир Путин в своем Послании Федеральному Собранию.

Чем лучше будет развиваться экономика, в том числе строительная отрасль, банковский сектор, малый бизнес, тем будет больше стабильности и найдутся в бюджете средства и на реализацию социальных программ.


Читайте новости там, где удобно: Twitter, Fb , Vk, Оk, Яндекс.Дзен.